ОСОБНЯКИ ПРОДАЮТСЯ МЕДЛЕННО, НО ВЕРНО
Абсолютное большинство москвичей живет в квартирах, которые могут быть лучше или хуже, расположены в более или менее престижных районах. Небольшая часть жителей столицы с высокими доходами предпочитает западный стиль жизни, выбирая жилье в пригороде на собственной земле. Но есть и третья категория (в которую, кстати, входят многие иностранцы) , которая предпочитает объединить преимущества особняка и столичной инфраструктуры, покупая или арендуя коттеджи или таун-хаусы в черте города.
Новейшая история коттеджного строительства на территории Москвы берет начало в 1992 г. с возведения элитного поселка "Сетунь" (пересечение Минской и Мосфильмовской улиц) , считает директор по маркетингу риэлторского агентства "Инком-МЦБН" Сергей Елисеев. Однако, отмечают специалисты, практически все первые поселки были предназначены исключительно для сдачи в аренду. "Как таковой рынок коттеджей возник только в прошлом году, - уверен управляющий агентства "Усадьба-Миэль" Евгений Иванов. - До этого фактически был единственный пример в 1998 г. - поселок "Годуново" на Карамышевской набережной". В нем двухуровневые таун-хаусы с участком в 1,5 - 4 сотки можно купить по $2150 - 2500 за 1 кв. м или арендовать за $10 000 - 12 000 в месяц.
Для богатых арендаторов.
Из наиболее известных объектов, предлагаемых в аренду, риэлторы называют "Чайку" в Покровском-Глебове, "Покровские холмы" по соседству с ним и "Кусково" рядом с известной усадьбой. Первая фаза "Покровских холмов" была построена в 1998 г. , и ее успех на рынке был практически предрешен благодаря точному маркетинговому ходу застройщика - американской компании Hines International. Именно туда переехала англо-американская школа, в которой учатся дети иностранцев, и поближе к ней стали переезжать родители. Сейчас готовится к сдаче вторая фаза поселка, стоимость аренды домов колеблется от $6500 до $11 000 в месяц. Аналогичные цены ($5000 - 15 000 в месяц) на жилье в "Чайке", которая начиналась как санаторий ЦК КПСС. В "Кускове" жилье несколько дешевле, его можно арендовать за $3500 - 4000 в месяц.
Продажи идут.
В отличие от рынка аренды, ориентированного исключительно на наиболее высокодоходного потребителя, купить коттедж или таун-хаус в черте Москвы можно не только по очень высоким ценам. Одним из пионеров строительства недорогих коттеджей стала "Альфа-Девелопмент", начавшая в 1994 г. проект поселка "Рождествено" в Митино. Сейчас возводится его вторая очередь на 60 - 70 коттеджей по $750 за 1 кв. м. , завершение строительства ожидается к концу года, сообщил менеджер компании Александр Дмитриев. Другим примером может служить поселок в Южном Бутове, который возводит "Полиграфжилстрой", предлагающий дома по $1000 за 1 кв. м. Необычно, что в эту цену входит евроотделка, тогда как основные игроки на рынке продают коттеджи исключительно под чистовую отделку. Например, жилье в поселке "Палаты Муравьевых" (в районе Остоженки) продается по $3500 за 1 кв. м без отделки. Также нужно помнить, что в большинстве поселков существует фиксированная стоимость проживания в купленных домах, которую необходимо платить для содержания инфраструктуры. Она может колебаться от $150 - 380 в "Рождествене" до $500 в "Годунове" или "Екатериновке".
Среди других развивающихся сейчас проектов риэлторы отмечают как один из наиболее интересных "Остров фантазий" (инвестор - инвестиционная компания "Мир", застройщик - финансово-строительная корпорация "Теско"). Этот поселок расположится в Крылатском, на берегу Гребного канала. Проект предусматривает различные типы домов: на четыре, 12 или 25 квартир, а также спаренные коттеджи на две семьи. Цены колеблются от $1400 до $2500 за 1 кв. м, и, по оценкам риэлторов, сейчас реализовано около 40 - 45% квартир. По словам Иванова из "Усадьбы-Миэль", активизировался также спрос на "Екатериновку" на Рублевском шоссе, около выезда из Москвы, которая долго не продавалась из-за проблем с оформлением документов. По данным, приведенным в "Исследовании рынка коттеджей московского региона" (подготовлено главным аналитиком рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов Геннадием Стерником) , застройщику "Екатериновки", "Центурион-Сити", удалось продать уже 27 из 40 домов. Средняя цена реализации - $1300 за 1 кв. м.
Рынок никак не насытится.
Серебряный Бор - самый престижный московский район - стоит особняком на рынке малоэтажной городской застройки Москвы. По удобству и престижности с ним может сравниться только Сокол, предложение в обоих районах крайне ограниченно. Иванов из "Усадьбы-Миэль" говорит, что, например, в Серебряном Бору на рынок выставляется не более 7 - 10 объектов в год. Всего же, по его словам, пока что этот район насчитывает около 210 объектов. "Это самое респектабельное место в Москве, - говорит он. - Если человек говорит, что живет на Рублевском шоссе, то он может жить как в суперэлитной Жуковке, так и в относительно недорогом Бузаеве. А с Серебряным Бором все ясно - здесь нет ни одного объекта дешевле $850 000". Верхняя ценовая планка в этом районе, по оценкам риэлторов, составляет $3 млн.
Осенью, как ожидается, должно начаться заселение первых таун-хаусов, строящихся в Куркине. Цены на них к моменту заселения не должны превысить $800 за 1 кв. м, по крайней мере так на сегодняшний день планирует межведомственная комиссия, устанавливающая расценки (инвестором по застройке всего района выступает Департамент внебюджетной политики строительства правительства Москвы). По мнению риэлторов, появление на рынке предложения 84 новых объектов в Куркине не должно повлиять на общую ценовую ситуацию в этом сегменте, поскольку общий спрос на малоэтажные объекты в черте города остается стабильным. По мнению начальника отдела коттеджей компании Penny Lane Realty Игоря Малиновского, увеличение предложения коттеджей и таун-хаусов даже на 50% будет востребовано рынком. Однако, как считает Елисеев из компании "Инком-МЦБН", срок реализации дорогих объектов в этом сегменте намного дольше, чем в других. По его словам, нормальный срок реализации сейчас составляет два, а то и три года.
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - В последние несколько лет малоэтажные городские проекты - индивидуальные дома и таун-хаусы - пользовались популярностью у инвесторов: они менее капиталоемки, если сравнивать со строительством многоквартирного дома; строительный цикл короче; риски, соответственно, ниже. Однако из всего петербургского рынка недвижимости именно в секторе малоэтажной застройки за прошлый год произошел заметный спад.
В 1999 г. в городской черте инвесторы построили (и продали) 281 индивидуальный дом, в 2000 г. - на 66 меньше (215). По площадям сокращение по малоэтажным проектам составило 45% : введено 35 900 кв. м (в 1999 г. - 65 142 кв. м).
Спад продаж в малоэтажной застройке объясняется разными причинами. "Первоначальная мода на особняки и таун-хаусы в черте города прошла, но реальный рынок так и не создан, - считает президент компании "Элита-Девелопмент" Владимир Любомиров. - Объемы продаж - несколько сотен объектов за последние три года - еще не достигли критической массы".
По мнению Любомирова, малоэтажные комплексы не стали привычным товаром, альтернативой типовому жилью. Рынок не насыщается новым предложением, немногочисленные (их не более десятка) специализированные фирмы предпочитают строить в уже обжитых зонах - таких как Каменка, Коломяги, Озерки. Перспективные территории (например, Петродворец и Пушкин) требуют вложения больших средств, а в этом секторе рынка действуют, в основном, средние и малые компании.
Конкурентный товар - типовая квартира.
Генеральный директор ЗАО "Озерки" Валерий Гутовский считает, что спрос ограничивается также не слишком удачным расположением многих малоэтажных комплексов: одни примыкают к промзонам, другие окружены высотными многоквартирными домами. Однако он полагает, что реализация проекта застройки зоны "Озерки" (ввод приблизительно 20 000 кв. м ежегодно, в три очереди - с 2002 г. по 2004 г. ) переломит негативные тенденции. Он считает, что принципиально важно изменить позиционирование малоэтажных объектов в сознании потенциальных покупателей: "По соотношению цена/качество мы должны конкурировать с предложением комфортных квартир в типовых новостройках, - говорит он. - Для этого необходимо выровнять цены (а сокращение издержек возможно лишь при строительстве достаточно крупных комплексов). Кроме того, с помощью рекламы необходимо довести до потребителей, что различие не столько в жилье, сколько в образе жизни: есть разница - выходить из квартиры на лестничную клетку с битой лампочкой или босиком на газон перед собственным домом".
Президент агентства "Бекар" Александр Шарапов полагает, что малоэтажное строительство станет реально конкурентоспособным не ранее чем через 10 лет. Он также отмечает принципиальную важность создания однородной социальной среды для обитателей малоэтажных поселков. А для этого комплексы таун-хаусов и индивидуальных домов должны быть достаточно обособлены от типовой застройки и насыщены объектами социальной инфраструктуры. Получается замкнутый круг - снова впору говорить о масштабных инвестициях.
Город не потянул.
Городские власти до недавнего времени активно продвигали собственный масштабный малоэтажный комплекс - "Северная долина" (территория в северной части города, примыкает к промзоне "Парнас"). Проект предполагает застройку 545 га преимущественно индивидуальными и сблокированными домами. Администрация даже собиралась подготовить несколько пилотных кварталов и выставить их на торги. При этом город рассчитывал на кредит Всемирного банка в $16,9 млн на инженерную подготовку 115 га (три квартала, таун-хаусы и коттеджи общей площадью 350 000 кв. м).
Однако начало реального освоения крупнейшей городской зоны малоэтажной застройки отодвигается на неопределенный срок. В конце этого года, по условиям договора, истекает срок предоставления средств (банк был готов оплачивать 80% уже выполненного объема работ). На выполнение работ по контракту требовалось не менее 12 месяцев. Но проект застрял на согласованиях в Москве. Время было упущено, а с ним и деньги. Продлевать сроки ВБ не согласился. Администрация города, впрочем, продолжает искать инвестора.
Президент концерна "Петербургстрой" Виталий Вотолевский сожалеет о том, что ВБ сворачивает жилищные программы в России (специалисты "Петербургстроя" принимали активное участие в подготовке проекта; компания рассчитывала выступить одним из заказчиков по пилотным кварталам). Разработчики "Долины" считают, что продавать в "Долине" по 40 000 - 50 000 кв. м ежегодно на протяжении 5 - 8 лет было бы вполне реально./"Ведомости", 3 апреля /