Деловая пресса

Главная

О проекте

Партнеры

Рассылка

Свидетельства СМИ

Реклама

Контакты

Публикации

Разместить информацию
Портал электронных
средств массовой информации
для предпринимателей


Поиск
Расширенный поиск


ЭЛЕКТРОННЫЕ ИЗДАНИЯ


Бизнес за рубежом



Новости электронной коммерции



Российские политические портреты



Новости малого бизнеса



Вести Отечества



Новости Cистемы ММЦ



Внешнеэкономическое обозрение



Россия выбирает



Торговая неделя



Москва: мэр и бизнес



Новые технологии



Налоги и бизнес



Бизнес и криминал



Деловая Москва



Лизинг Ревю



Маркетинг и практика предпринимательства





Маркетинг и практика предпринимательства

  номер 18 (60) от 10.09.2001 Архив


<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>


ПРИГОРОДЫ ПО ВКУСУ НОВОЙ ЭЛИТЕ

От розничной торговли - к мелкому опту

Эпоха точечных продаж на петербургском рынке пригородных объектов недвижимости постепенно уходит в прошлое. На смену ей приходит время компактных малоэтажных поселков. Их рыночные позиции укрепляются: покупатели и девелоперы наконец осознали, что развитие коттеджных поселков не только удешевляет (по сравнению с точечным строительством) прокладку инженерных сетей, но и решает проблему социальной инфраструктуры. Правда, действительно достойных предложений на рынке пока очень мало.

В первом полугодии на первичном рынке Ленинградской области заключены сделки купли-продажи по 11 386 домам и продано примерно столько же участков. За этот же период в черте города сдано в эксплуатацию 124 индивидуальных жилых дома. Данными по вторичному рынку коттеджей и таун-хаусов официальная городская статистика не располагает.

Условная география.

Границу между ближним пригородом и окраинами провести сложно. По мнению Валерия Гутовского, генерального директора ЗАО "Озерки", созданного для развития одноименного проекта, главные преимущества городских проектов малоэтажной застройки индивидуального жилья в пригороде - собственный дом с отдельным входом, своя территория, экология, зелень. .. И при этом у них достоинства городского месторасположения - инженерные коммуникации, прописка, развитая инфраструктура, транспортная доступность. Впрочем, география в этом плане - понятие весьма условное: престижный Зеленогорск (Курортный район Петербурга) в часе езды от города, а менее престижное, но вполне популярное Токсово (Всеволожский район Ленобласти) вдвое ближе.

Локальные комплексы малоэтажной застройки появляются как на выбранных девелоперами местах, так и стихийно. Так, компании выкупили (или арендовали) участки в Репине, Рощине, Комарове или на южном направлении - в Пушкине, Стрельне. Стихийное поселение возникло в небольшой деревеньке Сярьги, где друг к другу примыкают участки с особняками бизнесменов, банкиров и депутатов.

"Рыхлый" рынок.

Рынок пригородной недвижимости в линейно растянутом Петербурге и обширной Ленобласти - в отличие от радиальной Москвы с Подмосковьем - слабо структурирован по ценам и качеству жилья.

Например, зимний дом с участком в Синеве (130 км от Петербурга, берег озера Вуокса) был куплен недавно за $1000. В то же время несложно найти в листингах предложений особняки стоимостью в $500 000 и более. Еще значительнее разброс цен на участки под застройку: от $10 - 15 за сотку в неудобных и дальних районах до $5000 на побережье в популярном Комарове. В целом же с начала года цены на земельные участки выросли на 5 - 10% (в зависимости от привлекательности местоположения).

Сумятицу вносит на рынок и обилие недостроя, возведенного в период 1992 - 1994 гг. без каких-либо маркетинговых расчетов. Например, многие поселки закладывались в местах, где не были подведены коммуникации, которые впоследствии, как выяснялось, подвести слишком дорого. Эти строения предлагаются зачастую дешевле стоимости стройматериалов, и подобный демпинг психологически давит на рынок.

Главная проблема организаторов малоэтажных проектов - инженерные сети. "В области мало инженерно подготовленных участков, - говорит исполнительный директор Ассоциации загородной недвижимости Александр Петров. - Не один проект был остановлен именно по этим причинам - нет водопровода, не подвести электричество. В результате застройщикам приходится рассчитывать на высокую стоимость законченного дома. А в пригороде чувствуется дефицит объектов именно среднего класса".

Даже в пределах городской черты застройщики сталкиваются с аналогичными проблемами. По словам Владимира Любомирова, президента компании "Элита Девелопмент" (фирма ведет строительство в Коломягах и планирует - в Пушкине) , основные проблемы малоэтажки складываются из двух факторов - ограниченность спроса и растущая стоимость получения техусловий и прокладки инженерных сетей. "По нашим расчетам, на двух участках в Коломягах плановые затраты на прокладку сетей составляли 10% от стоимости проекта, по факту же получится около 25% , - говорит Любомиров. - Это может существенно сдвинуть сроки реализации проектов. Утешает то, что клиенты, ориентированные на приобретение собственного жилья в конкретной зоне застройки, обычно настроены конструктивно и понимают трудности компаний".

Перспективы.

Во всех секторах рынка загородной недвижимости этим летом отмечена высокая активность, которая не собирается падать - наоборот, растет неудовлетворенный спрос. По данным Ассоциации загородной недвижимости, сегодня рынок способен поглотить около 2000 домов в ценовом диапазоне от $70 000 до $150 000. Однако адекватного предложения нет: клиент нуждается в социальной однородности поселков и развитой инфраструктуре, а отвечающие этим требованиям объекты до сих пор являются уникальными. Поэтому сразу несколько компаний запустили проекты строительства малоэтажных комплексов в области.

По словам Петрова, ни в одном из строящихся поселков конечная стоимость дома не опускается ниже $80 000 - между тем неудовлетворенный спрос есть и в более низком ценовом диапазоне. Но оценить его пока сложно - только с августа в АЗН запущена программа по анализу сделок, проходящих в агентствах - членах Ассоциации. Она позволит оценить реальный спрос и уровень цен.

***

А что в Подмосковье?

Рынок пригородной недвижимости не очень зависит от общего состояния жилищного рынка Москвы - пока что коттедж в Подмосковье мало для кого стал действенной альтернативой городской квартире. Однако людей, желающих выехать из города, становится все больше. Спрос на загородные особняки и таун-хаусы постоянно усиливается, что сопровождается неуклонным ростом цен. Наиболее обеспеченный слой населения уже распробовал вкус западного респектабельного образа жизни.

"В этом году, похоже, произошел психологический перелом в менталитете богатых людей, - говорит управляющий агентством "Усадьба" Евгений Иванов. - Они уже не мыслят себя без загородного особняка". С начала года рост цен на пригородные дома составил от 5% до 50% , отмечают риэлторы. Но в среднем специалисты говорят о подъеме на 10 - 20%. По словам руководителя управления загородной недвижимости агентства "Миэль" Савелия Орбанта, оборот его подразделения с начала года вырос вдвое по сравнению с тем же периодом прошлого. "Главным знаком серьезного оживления рынка стало то, что снова стали продаваться особняки стоимостью более $1 млн", - говорит он.

Традиционно сохраняется самый высокий спрос на наиболее популярные и престижные западные направления - Рублево-Успенское, Можайское и Ново-Рижское шоссе. Но в этом году к ним добавились северные трассы - аналитики фиксируют резкий всплеск интереса к Ярославскому и Осташковскому шоссе, где, по данным аналитиков Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) , рост цен с начала года составил 30 - 40%. Цены на участки на этом направлении практически приблизились к уровню, например, Минского шоссе (см. таблицу). Среди вероятных причин - реконструкция проспекта Мира и строительство многоуровневой развязки на выезде из города, которые позволяют очень быстро добраться до шоссе из центра.

Рост цен на популярных направлениях неизбежен, и он будет продолжаться, считают специалисты. Спрос на земельные участки растет на фоне практического отсутствия предложения. Сегодня продаются практически последние наделы земли, расположенные в пределах 20 км от МКАД. Например, на Рублевском направлении можно купить участки, расположенные на 30 км и далее, говорит начальник отдела загородной недвижимости МИАН Екатерина Докукина. Остатки же более близких к Москве участков распродаются очень быстро. По словам Иванова, довольно много землеотводов было сделано на Николиной Горе, причем из выставлявшихся на рынок в общей сложности в начале года почти 30 га сейчас осталось не более 10 - 12 га.

На Рублево-Успенском шоссе строить практически негде, говорит Игорь Малиновский, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. Из недавно отстроенных поселков можно отметить ДСК "Горки-1" (Горки-2, Рублево-Успенское ш. , 14 км от МКАД, цена за 1 кв. м - $2000 - 2200). К концу года будет завершено строительство квартала блокированных домов "Подушкино-таун" (Подушкино, Рублево-Успенское ш. , 14 км от МКАД, в среднем $1850 за 1 кв. м). По-прежнему самые востребованные поселки - Николино (2-е Успенское ш. , $2500 - 3000 за 1 кв. м) и Жуковка-3 (Рублево-Успенское ш. , 9 км от МКАД, $4000 - 5000 за 1 кв. м). Предложения на вторичном рынке там крайне редки - от силы одно-два за полгода.

Докукина объясняет отсутствие предложения очень сильно ужесточившимся в последние два года контролем за исполнением положения законодательства о запрете изменения целевого назначения сельскохозяйственных угодий. Если раньше можно было написать письмо в Минсельхоз с объяснениями, что какая-то часть сельскохозяйственных земель стала непригодна для использования по прямому назначению, и добиться перевода ее под строительство жилья, то сейчас такая возможность практически исчезла. Поэтому ныне наиболее обширный источник предложения земли под индивидуальную застройку представляет собой территории пионерлагерей и домов отдыха. При приватизации или акционировании предприятий, на балансе которых находились такие объекты, они не включаются в объем передаваемого в частные руки имущества, а остаются в распоряжении местной администрации. Последняя спокойно продает их девелоперским компаниям или банкам. Перевести эти земли из назначения "отдых" в "индивидуальное жилищное строительство" гораздо проще. К приобретенным наделам подводят коммуникации, затем их разбивают на участки и продают. Это очень прибыльный способ инвестирования средств, отмечает Докукина: подобные наделы покупаются примерно по $600 за сотку, а продаются уже по $1500.

Отсутствие предложения приводит к тому, что начала расти популярность направлений, где еще год-два назад не очень охотно приобретались большие наделы земли. Это Горьковское и Казанское шоссе. Там сегодня еще можно купить участки с лесом, подведенными коммуникациями, причем недалеко от Москвы. По-прежнему популярны земельные угодья, расположенные у воды. Стоимость участков, расположенных на Клязьминском и Пироговском водохранилищах, с января выросла в среднем на 50%.

Еще одно направление, которое активно осваивается, - Калужское шоссе. Оно стало популярным в первую очередь благодаря размещению на этом направлении поселков "Газпрома" и "Межрегионгаза". "Калужское шоссе - для прагматичных людей, которые не желают переплачивать за "яркую обертку", - говорит Малиновский. Среди наиболее престижных объектов он назвал, в частности, поселок Новоселово (9 км от МКАД, цена за метр - $1200 - 1500) , рядом с пансионатом "Архангельское" Управделами президента.

Что же касается архитектурно-строительных покупательских предпочтений, то большинство сохраняет приверженность кирпичным домам, но с оштукатуренными стенами. Хотя есть спрос и на деревянные здания - в них хотели бы жить, например, до 20% клиентов "Усадьбы", говорит Иванов. Однако, по его словам, удовлетворить этот спрос очень трудно. Выбор в пользу дерева не объясняется дешевизной - себестоимость таких конструкций составляет в среднем $500 за 1 кв. м, тогда как возведение кирпичного дома (под чистовую отделку) обойдется от $280 до $650 за метр. Правда, конечная цена деревянного объекта, вероятно, может быть меньше - обычно из дерева строят здания площадью не более 400 кв. м, а вот кирпичные часто превышают 500 кв. м. ("Ведомости", 04.09.2001)




<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>


 
БЕСПЛАТНОЕ РАЗМЕЩЕНИЕ
ИНФОРМАЦИИ

  • ДОБАВИТЬ коммерческое предложение

  • ОПУБЛИКОВАТЬ информацию об организации

  • ОСТАВИТЬ заявку на кредит / инвестирование

  • РАЗМЕСТИТЬ объявление о покупке / продаже бизнеса

  • РАЗМЕСТИТЬ информацию о вакансии

  • Бесплатные сервисы онлайн



    КУРСЫ ВАЛЮТ ЦБ РФ
    на 12.12.2019
    USD63,5653-0,0135
    EUR70,4558+0,0677
    E/U1,1084+0,0013
    БВК66,6660+0,0230
    Все валюты

    ПОГОДА 
    Россия, Московская обл., Москва
    днем
    ночью

    (прогноз)
    Погода в России и за рубежом

    ВАШЕ МНЕНИЕ



      Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100
    Российский деловой портал «Альянс Медиа»
     · Бизнес России
    Бизнес-образование
     · Бизнес-план
     · БИНФО
     · Благотворительность
     · Бухгалтерский учет
     · Вся Россия
     · ВЭД
    Госзаказ
     · Дистанционный консалтинг
     · ЖКХ
     · Законы
     · Зоокластер
     · Инвестиции
     · Инновации
     · Исследования
    Исторические документы
     · ИТ и связь
     · Кино
     · Кластер инноваций
     · Кластерное развитие
     · Коммерческие предложения
    Легпром
     · Маркетинг
     · Мероприятия
     · Молодежь
     · Наука
     · Недвижимость
     · Охрана труда
     · Размещение пресс-релизов
    Пресса
     · Продукция и услуги
     · Работа
     · Рассылки
     · Реклама и PR
     · Ремесленничество
     · Рестораны
     · Русский язык
    Система ММЦ
     · Словарь
     · Социальное общество
     · Спорт
     · Стиль Мода Дизайн
     · Субконтрактация
    ТВ - Первый канал бизнеса
     · Тесты
     · Транспорт
     · Финансовые рынки
     · Экология
    Адыгея
     · Алтай
     · Амурская область
     · Архангельск
     · Астрахань
     · Башкортостан
     · Белгород
     · Брянск
     · Бурятия
    Владимир
     · Волгоград
     · Вологда
     · Воронеж
     · Дагестан
     · Еврейская АО
     · Забайкальский край
     · Иваново
     · Ингушетия
    Иркутск
     · Кабардино-Балкария
     · Калининград
     · Калмыкия
     · Калуга
     · Камчатка
     · Карачаево-Черкессия
     · Карелия
    Кемерово
     · Киров
     · Коми
     · Кострома
     · Краснодар
     · Красноярск
     · Курган
     · Курск
     · Ленинградская область
    Липецк
     · Магадан
     · Марий Эл
     · Мордовия
     · Москва
     · Московская область
     · Мурманск
     · Ненецкий АО
    Нижний Новгород
     · Новгород
     · Новосибирск
     · Омск
     · Орел
     · Оренбург
     · Осетия
     · Пенза
     · Пермь
     · Приморье
    Псков
     · Республика Алтай
     · Республика Крым
     · Ростов-на-Дону
     · Рязань
     · Самара
     · Санкт-Петербург
     · Саратов
    Сахалин
     · Свердловская область
     · Севастополь
     · Смоленск
     · Ставрополь
     · Тамбов
     · Татарстан
     · Тверь
     · Томск
    Тула
     · Тыва
     · Тюмень
     · Удмуртия
     · Ульяновск
     · Хабаровск
     · Хакасия
     · ХМАО-Югра
     · Челябинск
     · Чечня
    Чувашия
     · Чукотка
     · Якутия
     · Ямало-Ненецкий АО
     · Ярославль
    Дальневосточный ФО
     · Приволжский ФО
     · Северо-Западный ФО
     · Северо-Кавказский ФО
     · Сибирский ФО
     · Уральский ФО
    Центральный ФО
     · Южный ФО
    Австралия
     · Австрия
     · Азербайджан
     · Аргентина
     · Армения
     · АТЭС
     · Белоруссия
     · Бельгия
     · Болгария
     · Бразилия
    Великобритания
     · Венгрия
     · Вьетнам
     · Германия
     · Греция
     · Грузия
     · Дания
     · ЕАЭС
     · Египет
     · Израиль
     · Индия
    Ирландия
     · Испания
     · Италия
     · Казахстан
     · Канада
     · Кипр
     · Киргизия
     · Китай
     · Куба
     · Латвия
     · Литва
    Молдавия
     · Монголия
     · Нидерланды
     · Норвегия
     · Польша
     · Португалия
     · Румыния
     · Сербия
     · Словакия
     · Словения
    СНГ
     · Таджикистан
     · Тайвань
     · Туркмения
     · Турция
     · Узбекистан
     · Украина
     · Финляндия
     · Франция
     · Хорватия
    Черногория
     · Чехия
     · Швейцария
     · Швеция
     · Эстония
     · Южная Корея
     · Япония
    2003 - 2019 © НДП "Альянс Медиа"
    Правила републикации
    материалов сайтов
    НП "НДП "Альянс Медиа"

    Политика конфиденциальности