Эпоха точечных продаж на петербургском рынке пригородных объектов недвижимости постепенно уходит в прошлое. На смену ей приходит время компактных малоэтажных поселков. Их рыночные позиции укрепляются: покупатели и девелоперы наконец осознали, что развитие коттеджных поселков не только удешевляет (по сравнению с точечным строительством) прокладку инженерных сетей, но и решает проблему социальной инфраструктуры. Правда, действительно достойных предложений на рынке пока очень мало.

В первом полугодии на первичном рынке Ленинградской области заключены сделки купли-продажи по 11 386 домам и продано примерно столько же участков. За этот же период в черте города сдано в эксплуатацию 124 индивидуальных жилых дома. Данными по вторичному рынку коттеджей и таун-хаусов официальная городская статистика не располагает.

Условная география.

Границу между ближним пригородом и окраинами провести сложно. По мнению Валерия Гутовского, генерального директора ЗАО "Озерки", созданного для развития одноименного проекта, главные преимущества городских проектов малоэтажной застройки индивидуального жилья в пригороде - собственный дом с отдельным входом, своя территория, экология, зелень. .. И при этом у них достоинства городского месторасположения - инженерные коммуникации, прописка, развитая инфраструктура, транспортная доступность. Впрочем, география в этом плане - понятие весьма условное: престижный Зеленогорск (Курортный район Петербурга) в часе езды от города, а менее престижное, но вполне популярное Токсово (Всеволожский район Ленобласти) вдвое ближе.

Локальные комплексы малоэтажной застройки появляются как на выбранных девелоперами местах, так и стихийно. Так, компании выкупили (или арендовали) участки в Репине, Рощине, Комарове или на южном направлении - в Пушкине, Стрельне. Стихийное поселение возникло в небольшой деревеньке Сярьги, где друг к другу примыкают участки с особняками бизнесменов, банкиров и депутатов.

"Рыхлый" рынок.

Рынок пригородной недвижимости в линейно растянутом Петербурге и обширной Ленобласти - в отличие от радиальной Москвы с Подмосковьем - слабо структурирован по ценам и качеству жилья.

Например, зимний дом с участком в Синеве (130 км от Петербурга, берег озера Вуокса) был куплен недавно за $1000. В то же время несложно найти в листингах предложений особняки стоимостью в $500 000 и более. Еще значительнее разброс цен на участки под застройку: от $10 - 15 за сотку в неудобных и дальних районах до $5000 на побережье в популярном Комарове. В целом же с начала года цены на земельные участки выросли на 5 - 10% (в зависимости от привлекательности местоположения).

Сумятицу вносит на рынок и обилие недостроя, возведенного в период 1992 - 1994 гг. без каких-либо маркетинговых расчетов. Например, многие поселки закладывались в местах, где не были подведены коммуникации, которые впоследствии, как выяснялось, подвести слишком дорого. Эти строения предлагаются зачастую дешевле стоимости стройматериалов, и подобный демпинг психологически давит на рынок.

Главная проблема организаторов малоэтажных проектов - инженерные сети. "В области мало инженерно подготовленных участков, - говорит исполнительный директор Ассоциации загородной недвижимости Александр Петров. - Не один проект был остановлен именно по этим причинам - нет водопровода, не подвести электричество. В результате застройщикам приходится рассчитывать на высокую стоимость законченного дома. А в пригороде чувствуется дефицит объектов именно среднего класса".

Даже в пределах городской черты застройщики сталкиваются с аналогичными проблемами. По словам Владимира Любомирова, президента компании "Элита Девелопмент" (фирма ведет строительство в Коломягах и планирует - в Пушкине) , основные проблемы малоэтажки складываются из двух факторов - ограниченность спроса и растущая стоимость получения техусловий и прокладки инженерных сетей. "По нашим расчетам, на двух участках в Коломягах плановые затраты на прокладку сетей составляли 10% от стоимости проекта, по факту же получится около 25% , - говорит Любомиров. - Это может существенно сдвинуть сроки реализации проектов. Утешает то, что клиенты, ориентированные на приобретение собственного жилья в конкретной зоне застройки, обычно настроены конструктивно и понимают трудности компаний".

Перспективы.

Во всех секторах рынка загородной недвижимости этим летом отмечена высокая активность, которая не собирается падать - наоборот, растет неудовлетворенный спрос. По данным Ассоциации загородной недвижимости, сегодня рынок способен поглотить около 2000 домов в ценовом диапазоне от $70 000 до $150 000. Однако адекватного предложения нет: клиент нуждается в социальной однородности поселков и развитой инфраструктуре, а отвечающие этим требованиям объекты до сих пор являются уникальными. Поэтому сразу несколько компаний запустили проекты строительства малоэтажных комплексов в области.

По словам Петрова, ни в одном из строящихся поселков конечная стоимость дома не опускается ниже $80 000 - между тем неудовлетворенный спрос есть и в более низком ценовом диапазоне. Но оценить его пока сложно - только с августа в АЗН запущена программа по анализу сделок, проходящих в агентствах - членах Ассоциации. Она позволит оценить реальный спрос и уровень цен.

***

А что в Подмосковье?

Рынок пригородной недвижимости не очень зависит от общего состояния жилищного рынка Москвы - пока что коттедж в Подмосковье мало для кого стал действенной альтернативой городской квартире. Однако людей, желающих выехать из города, становится все больше. Спрос на загородные особняки и таун-хаусы постоянно усиливается, что сопровождается неуклонным ростом цен. Наиболее обеспеченный слой населения уже распробовал вкус западного респектабельного образа жизни.

"В этом году, похоже, произошел психологический перелом в менталитете богатых людей, - говорит управляющий агентством "Усадьба" Евгений Иванов. - Они уже не мыслят себя без загородного особняка". С начала года рост цен на пригородные дома составил от 5% до 50% , отмечают риэлторы. Но в среднем специалисты говорят о подъеме на 10 - 20%. По словам руководителя управления загородной недвижимости агентства "Миэль" Савелия Орбанта, оборот его подразделения с начала года вырос вдвое по сравнению с тем же периодом прошлого. "Главным знаком серьезного оживления рынка стало то, что снова стали продаваться особняки стоимостью более $1 млн", - говорит он.

Традиционно сохраняется самый высокий спрос на наиболее популярные и престижные западные направления - Рублево-Успенское, Можайское и Ново-Рижское шоссе. Но в этом году к ним добавились северные трассы - аналитики фиксируют резкий всплеск интереса к Ярославскому и Осташковскому шоссе, где, по данным аналитиков Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) , рост цен с начала года составил 30 - 40%. Цены на участки на этом направлении практически приблизились к уровню, например, Минского шоссе (см. таблицу). Среди вероятных причин - реконструкция проспекта Мира и строительство многоуровневой развязки на выезде из города, которые позволяют очень быстро добраться до шоссе из центра.

Рост цен на популярных направлениях неизбежен, и он будет продолжаться, считают специалисты. Спрос на земельные участки растет на фоне практического отсутствия предложения. Сегодня продаются практически последние наделы земли, расположенные в пределах 20 км от МКАД. Например, на Рублевском направлении можно купить участки, расположенные на 30 км и далее, говорит начальник отдела загородной недвижимости МИАН Екатерина Докукина. Остатки же более близких к Москве участков распродаются очень быстро. По словам Иванова, довольно много землеотводов было сделано на Николиной Горе, причем из выставлявшихся на рынок в общей сложности в начале года почти 30 га сейчас осталось не более 10 - 12 га.

На Рублево-Успенском шоссе строить практически негде, говорит Игорь Малиновский, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. Из недавно отстроенных поселков можно отметить ДСК "Горки-1" (Горки-2, Рублево-Успенское ш. , 14 км от МКАД, цена за 1 кв. м - $2000 - 2200). К концу года будет завершено строительство квартала блокированных домов "Подушкино-таун" (Подушкино, Рублево-Успенское ш. , 14 км от МКАД, в среднем $1850 за 1 кв. м). По-прежнему самые востребованные поселки - Николино (2-е Успенское ш. , $2500 - 3000 за 1 кв. м) и Жуковка-3 (Рублево-Успенское ш. , 9 км от МКАД, $4000 - 5000 за 1 кв. м). Предложения на вторичном рынке там крайне редки - от силы одно-два за полгода.

Докукина объясняет отсутствие предложения очень сильно ужесточившимся в последние два года контролем за исполнением положения законодательства о запрете изменения целевого назначения сельскохозяйственных угодий. Если раньше можно было написать письмо в Минсельхоз с объяснениями, что какая-то часть сельскохозяйственных земель стала непригодна для использования по прямому назначению, и добиться перевода ее под строительство жилья, то сейчас такая возможность практически исчезла. Поэтому ныне наиболее обширный источник предложения земли под индивидуальную застройку представляет собой территории пионерлагерей и домов отдыха. При приватизации или акционировании предприятий, на балансе которых находились такие объекты, они не включаются в объем передаваемого в частные руки имущества, а остаются в распоряжении местной администрации. Последняя спокойно продает их девелоперским компаниям или банкам. Перевести эти земли из назначения "отдых" в "индивидуальное жилищное строительство" гораздо проще. К приобретенным наделам подводят коммуникации, затем их разбивают на участки и продают. Это очень прибыльный способ инвестирования средств, отмечает Докукина: подобные наделы покупаются примерно по $600 за сотку, а продаются уже по $1500.

Отсутствие предложения приводит к тому, что начала расти популярность направлений, где еще год-два назад не очень охотно приобретались большие наделы земли. Это Горьковское и Казанское шоссе. Там сегодня еще можно купить участки с лесом, подведенными коммуникациями, причем недалеко от Москвы. По-прежнему популярны земельные угодья, расположенные у воды. Стоимость участков, расположенных на Клязьминском и Пироговском водохранилищах, с января выросла в среднем на 50%.

Еще одно направление, которое активно осваивается, - Калужское шоссе. Оно стало популярным в первую очередь благодаря размещению на этом направлении поселков "Газпрома" и "Межрегионгаза". "Калужское шоссе - для прагматичных людей, которые не желают переплачивать за "яркую обертку", - говорит Малиновский. Среди наиболее престижных объектов он назвал, в частности, поселок Новоселово (9 км от МКАД, цена за метр - $1200 - 1500) , рядом с пансионатом "Архангельское" Управделами президента.

Что же касается архитектурно-строительных покупательских предпочтений, то большинство сохраняет приверженность кирпичным домам, но с оштукатуренными стенами. Хотя есть спрос и на деревянные здания - в них хотели бы жить, например, до 20% клиентов "Усадьбы", говорит Иванов. Однако, по его словам, удовлетворить этот спрос очень трудно. Выбор в пользу дерева не объясняется дешевизной - себестоимость таких конструкций составляет в среднем $500 за 1 кв. м, тогда как возведение кирпичного дома (под чистовую отделку) обойдется от $280 до $650 за метр. Правда, конечная цена деревянного объекта, вероятно, может быть меньше - обычно из дерева строят здания площадью не более 400 кв. м, а вот кирпичные часто превышают 500 кв. м. ("Ведомости", 04.09.2001)