Деловая пресса

Главная

О проекте

Партнеры

Рассылка

Свидетельства СМИ

Реклама

Контакты

Публикации

Разместить информацию
Портал электронных
средств массовой информации
для предпринимателей


Поиск
Расширенный поиск


ЭЛЕКТРОННЫЕ ИЗДАНИЯ


Бизнес за рубежом



Новости электронной коммерции



Российские политические портреты



Новости малого бизнеса



Вести Отечества



Новости Cистемы ММЦ



Внешнеэкономическое обозрение



Россия выбирает



Торговая неделя



Москва: мэр и бизнес



Новые технологии



Налоги и бизнес



Бизнес и криминал



Деловая Москва



Лизинг Ревю



Маркетинг и практика предпринимательства





Деловая Москва

  номер 11(533) от 29.03.2005 Архив


<< предыдущая статья     оглавление 


О ПОЛИТИКЕ АРЕНДЫ – ИЗ ПЕРВЫХ УСТ

В гостях у читателей газеты “Деловая Москва” – руководитель Департамента имущества столицы Владимир Николаевич Силкин.

18 марта в Центральном доме предпринимателя состоялось очередное заседание Клуба читателей газеты “Деловая Москва”. С определенной регулярностью в нашем Клубе проходят встречи с руководителями городских структур, Правительства Москвы. Польза от них очевидна и несомненна как для власти, так и для бизнеса, поскольку именно в деловой, конструктивной и непосредственной обстановке, в которой проходят все заседания Клуба, устремления обеих сторон становятся более понятными друг для друга, более прозрачными, а диалог – более конструктивным. О политике, проводимой сегодня Департаментом имущества столицы, и своем взгляде на проблемы управления имуществом города поделился с предпринимателями и руководителями общественных объединений руководитель Департамента имущества столицы Владимир Николаевич Силкин.

- Сегодня мы присутствуем на встрече читателей газеты “Деловая Москва”, а поэтому и говорить будем, как деловые люди. Именно с этой точки зрения задачу использования городской собственности столицы Департамент имущества решает неэффективно. И это ни для кого не секрет. Почему?

- Если говорить о недвижимости, то хочу отметить, что примерно 50 млн. кв. м нежилых площадей из имеющихся в Москве – в ведении федеральных структур, 47 млн. – городская собственность, из нее приблизительно 10 млн. кв. м площади - в хозяйственном ведении ГУПов, 24 млн. выделены в оперативное управление различным бюджетным учреждениям – школам, детским садам и так далее. И лишь 7,5 млн. кв. м из 47 млн. сдается в аренду.

Известно, что предлагаемые нами площади далеки от категории класса А и даже класса В, они, скорее всего, ближе к классу С, а иногда их можно классифицировать как “С с минусом”. Рыночная цена аренды по таким площадям равна 250-270 долларам за квадратный метр. Город же сдает их по совершенно иным ставкам. На сегодняшний день они таковы: минимальная –760 рублей в год, то есть чуть больше 20 долларов за кв. метр, малый бизнес платит в среднем 1541 руб. ($55), коммерческие организации –3336 руб. ($120). Средняя городская ставка получается 1955 руб. ($70). Разница со среднерыночной примерно в три с половиной раза – налицо! Ни один эффективный собственник не стал бы сдавать помещения себе в убыток.

Более того, 70 процентов своих площадей город передал в аренду предприятиям, пользующимся льготами (в Москве всего 18 групп льготников), и 30 процентов используется в коммерческих целях.

Такое соотношение, считаю, далеко не показатель высокоэффективного использования городской собственности.

Хочу напомнить всем присутствующим, что плата за аренду нежилых помещений – это неналоговые доходы бюджета города, львиная доля которых направляется на решение социальных задач, а также на решение хозяйственных проблем города, реализацию инвестиционных программ.

Поэтому к решению вопросов, касающихся льгот, мы подходим взвешенно. В нынешнем году сумма выпадающих доходов бюджета Москвы в результате предоставления различных льгот по арендной плате составит 9 миллиардов рублей. И это в то время, когда у нас, например, даже нет средств для обеспечения безопасности школ. На это город должен найти 956 миллионов рублей. И еще. Все знают, что в этом году уровень пенсии москвича был выведен мэрией на уровень прожиточного минимума. Это - тоже немалые деньги. Не менее серьезной и даже более дорогостоящей задачей (речь идет о миллиардах рублей) является повышение уровня заработной платы бюджетным служащим. Учителя, врачи должны получать не меньше прожиточного минимума. Денег на это в городском бюджете тоже пока нет.

И вот в такой ситуации мы - Департамент имущества, Правительство Москвы - решаем, либо предоставить льготы предпринимателям и недоплатить пенсионерам, либо доплатить малообеспеченным слоям населения и недоплатить предпринимателям. И наша задача сегодня заключается в том, чтобы выстроить прозрачные, понятные всем, прогнозируемые правила игры, которые должны стать справедливыми для всех участников рынка.

- Владимир Николаевич, в январе-феврале этого года Центральное территориальное агентство Департамента имущества перезаключало договоры аренды, руководствуясь той методикой, которая в конечном итоге не была принята, не вышла в качестве постановления. Предприниматели, тем не менее, боясь потерять помещения, оплатили аренду. Что им теперь делать?

- В период принятия бюджета на 2005 год мы планировали одновременно решить вопрос оптимизации льгот на 760 млн. рублей. Бюджет был принят, а решение по льготам - нет. Несколько месяцев мы дискутировали по этому вопросу, наши позиции по нему с Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства разошлись. В свое время мы обратились к директорам территориальных агентств с просьбой не предоставлять уведомления арендаторам до тех пор, пока вопрос не будет решен на уровне Правительства Москвы. Однако некоторые поспешили. Уверяю, никто из льготников не пострадает. Мы произведем им перезачет в следующем квартале.

- Каков механизм этого перезачета? Надо составить письмо?

- Да. В уведомительном письме необходимо сообщить о том, что была рассчитана завышенная ставка арендной платы, поэтому во втором квартале ее сумма будет меньше. Больше ничего не потребуется. Наша система учета также позволяет не проглядеть этот момент. Так что если арендатор согласовал с Департаментом имущества льготную ставку аренды помещения, никаких претензий к нему не будет. В то же время мы достаточно жестко поступали и будем поступать с льготниками и другими арендаторами в случае нарушения ими существенных условий договора аренды. Тех арендаторов, которые несвоевременно оплачивают либо не оплачивают аренду помещения в соответствии с постановлением Правительства, мы будем выселять через суд.

- Я – предприниматель и являюсь арендатором. Предусмотрены ли в следующем году какие-либо льготы для небольших магазинов, продающих населению продукты питания? Учитывается ли то, что мы также участвуем в социальных программах – обслуживаем ветеранов, социально незащищенных, малоимущих горожан? И берется ли при предоставлении льгот во внимание очевидная разница между, например, нашим магазином и магазином, торгующим ювелирными изделиями, от продажи которых прибыли больше, чем от продуктов питания?

- В рамках бюджетного процесса 2006 года – максимум к середине второго квартала – мы должны будем определить конечный список пользователей льгот. Вопрос этот очень серьезный. К категории льготников, в первую очередь, будут отнесены и малые предприятия, и некоммерческие образовательные учрежстую работу. Ведь, как я говорил, рыночная ставка аренды по городу сегодня составляет в среднем 270 долларов. Это означает, что в одном месте она может быть 110 долларов, в другом – 350. Поэтому мы должны создать – и над этим уже работаем - такую систему массовой оценки, которая позволит учитывать различные факторы формирования арендной платы. В противном случаем рискуем завысить ставку настолько, что она окажется неподъемной для многих арендаторов и вынудит их уйти с рынка.

- Владимир Николаевич, могли бы вы провести небольшой анализ доходности тех предприятий, владельцем которых является город в лице Департамента имущества, и сказать, когда начнется реализация плана приватизации и ее первый этап – оценка этих предприятий?

- План приватизации уже реализуется. Мы в свое время сделали подробный анализ эффективности деятельности государственных унитарных предприятий (ГУПов) по отраслям и представили его Правительству. Но и без статистики было очевидно, что рентабельность предприятий с участием города ниже, нежели рентабельность в среднем по отрасли. Несправедливость ситуации с ГУПами мы видим в том, что многие из тех предприятий, которые работают в конкурентной среде рынка, имеют от города преференции. Ни для кого не секрет, что они вне конкурса получают заказы, бюджетные кредиты и так далее. Это неправильно. Поэтому мы предложили в течение трех лет приватизировать все предприятия, функционирующие в конкурентной среде. Из общего числа - 1302 городских ГУПов - по тремстам, полумертвым-полуживым, принято решение об их реорганизации, слиянии или ликвидации. Те из ГУПов, которые работают в конкурентной среде, мы предлагаем приватизировать в течение трех лет, именно столько времени нам необходимо для того, чтобы просчитать конъюнктуру рынка. Сейчас Департамент проводит инвентаризацию ГУПов, оценочные работы, которые иногда приходится вести в полусиловом режиме - так велико сопротивление этому процессу директоров предприятий. Тем не менее он будет доведен до конца, тем более, что поддерживается мэром города.

- Владимир Николаевич, правильно ли мы вас понимаем, что будет меняться организационная форма предприятий: из ГУПов они будут переводиться в акционерные общества со стопроцентным участием, например, города. Но вот согласно аналитическим данным по стране, эффективность деятельности акционерных предприятий для собственника (там для государства) тоже не очень высокая. Год назад в рамках государства МЭРТ и Минимущества - тогда бывшее - разрабатывали дивидендную политику. Предполагается ли что-либо подобное в Москве для тех предприятий, которые находятся либо в ведении города, либо под его контролем, планируется ли разработать какую-либо целостную дивидендную политику с целью получения городом доходов?

- Действительно, доходность от пакетов акций, принадлежащих городу, также как и от использования городской собственности государственными унитарными предприятиями, очень низкая. Зачастую ниже, чем доходность от вложений, скажем, по депозитам Сберегательного банка. Но, к сожалению, законодатель нам не оставил другого пути, кроме как приватизировать ГУПы путем преобразования их в акционерные общества. Считаю, что по некоторым ГУПам этот путь длинный и затратный. Гораздо проще было бы продавать имущественные комплексы. Мы разработали целый ряд механизмов, включая создание акционерных инвестиционных фондов, передачу в управление профессионально управляющим компаниям. Департамент имущества должен определить правила игры, но не заниматься регулированием деятельности каждого акционерного общества. В рамках этой задачи разработали и дивидендную политику, поскольку город не имеет в акционерных обществах даже блокирующего пакета, соответственно, не может участвовать в управлении и не получает необходимые дивиденды. Разрабатываемые нами правила корпоративного управления акционерными обществами, где мы имеем контрольный пакет, позволят регламентировать деятельность менеджмента. Считаем совершенно недопустимым, когда фактическим хозяином акционерного общества со стопроцентным городским капиталом является менеджмент.

- Может быть, я что-то не понимаю, давайте посчитаем. Получается, что у нас с вами под ГУПами занято 10 млн. кв. м, а под льготными арендаторами – 5 млн. Лишить арендаторов их льгот – проще. И это понятно. А может быть, лучше деньги поискать там, где больше городской недвижимости и она неэффективно используется?

- На самом деле мы принимаем решения, на наш взгляд, одинаково рыночные для всех категорий арендаторов. По ГУПам мы приняли два решения: все они должны сдавать свои площади только по рыночным ценам, и деньги от сдачи в аренду должны поступать в городской бюджет. Предприятию возвращается лишь 25 процентов, необходимые для эксплуатации недвижимости. Мы пытаемся навести там некоторый порядок для того, чтобы собственность работала на интересы города.

- И какую сумму денег вы планируете получить?

- Мы планируем получить около двух с половиной миллиардов рублей. Но надо понимать, что все-таки подавляющее большинство площадей государственных унитарных предприятий отдавались под их основную деятельность. Огромные площади находятся в ведении, например, ГУПа “Мосводоканал”, ГУПа “Мосметрополитен”, ГУПа “Мосгортепло” и т.д. Эти монополисты занимают больше половины всех площадей.

- Я представляю сферу обслуживания, владею бытовкой, как у нас говорят. О себе не могу сказать, что занимаюсь бизнесом, такие малые предприниматели, как я, предпринимают попытку выжить.

Вы говорите и делаете основной упор на наполнение городского бюджета. Это необходимо, и я вашу позицию понимаю. Если увеличится плата за аренду помещения, что тогда делать маленькому предпринимателю при нынешних ценах на бытовые услуги, когда ремонт часов стоит почти столько же, сколько сами часы? Считаю, что малый бизнес сегодня – это создание, прежде всего, дополнительных рабочих мест и увеличение занятости работоспособного населения. Не в последнюю очередь он способствует улучшению покупательной способности, а в результате увеличиваются отчисления, в том числе и в бюджет города. Как вы это прокомментируете?

- Напомню вам, как проходила приватизация в 1991-м году. Все предприятия потребительского рынка, включая бытовое обслуживание, были приватизированы по цене тысяча рублей (сегодня эта сумма равна рублю) за квадратный метр. Последствия такой приватизации налицо – во многих округах, прежде всего в Центральном, фактически нет ни булочных, ни молочных магазинов, нет тех же бытовок. Зато есть бутики, ювелирные магазины Я никого не обвиняю, просто констатирую. Ведь все решает рынок. Купил за рубль, почему бы не продать за 500 долларов? Вот почему необходим отлаженный механизм аренды, который одновременно является механизмом сохранения того или иного профиля, сегмента, необходимого для города. Он решает даже скорее социальную, нежели рыночную задачу.

Что касается малого бизнеса – это, безусловно, и рабочие места, и налоги, и т.д.

Вот почему мы говорим о неоправданно большом количестве льготников среди тех, кто на рынке не работает. Льготы, позволяющие арендатору в 6-7 раз меньше платить за площадь, никак не сказываются на ценах, разницы в которых в 6-7 раз не бывает. Что касается бытового обслуживания, то в этой сфере ситуация не однородная. Льготами пользуются все. И парикмахерские, салоны красоты, химчистки, которые готовы арендовать помещения на любых условиях, и самые неконкурентные предприятия, в структуре затрат которых арендная плата занимает 50-60 процентов (ремонт мебели, ремонт и пошив одежды, металлоремонт и т.д.). Им действительно требуется поддержка города. Поэтому мы и говорим: давайте определим тех, кто может работать на рынке, и тех, кого необходимо поддержать и оставить функционировать в льготном режиме. Может, той же мастерской, где изготавливают ключи, необходимо будет сделать ставку арендной платы раз в двадцать меньшей.

- Владимир Николаевич, я понимаю, мы сегодня должны не только критиковать, но и что-то предложить. Серьезной нам видится проблема включения расходов по договору аренды в себестоимость продукции. Именно поэтому в свое время нами была разработана и применена на практике программа по стимулированию предпринимателя к выкупу арендуемого им здания, помещения. Предпринимателю порой бывает более выгодно решиться на выкуп помещения с рассрочкой, чем платить за аренду по льготным тарифам. Предлагаем Департаменту имущества рассмотреть такую возможность, а мы готовы поделиться опытом. Уверен, многие существующие на сегодняшний день вопросы по аренде отпали бы тогда сами собой.

- Благодарю вас за такой конструктивный разговор. Проблема выкупа арендатором помещений очень злободневная. С одной стороны, законодатель запрещает нам продажу помещений, минуя конкурс. С другой стороны, мы сталкиваемся с несправедливостью. Допустим, помещение, которое предприниматель взял в аренду у города, было полуразрушенным, разбитым подвалом. Цена ему – три копейки. Арендатор вложил деньги в ремонт 200-300 долларов на квадратный метр. После попросил разрешить выкуп. Департамент не имеет права продать ему это помещение без конкурса. Поэтому предлагаем арендатору побороться за свое помещение с другими претендентами на конкурсе. Правда, нет никаких гарантий, что он его выиграет. Ситуация рискованная. Но мы живем сегодня в таких условиях. Выбора законодатель нам не оставил.

Вообще же, мы стремимся к тому, чтобы в городской собственности осталась только та недвижимость, которая необходима для решения социальных, но не коммерческих задач. Нас интересуют в первую очередь деньги, налоги с недвижимости. Больше ничего. Поэтому когда мы к 2007-2009-му годам перейдем к системе налогообложения по рыночной стоимости недвижимости, необходимость иметь свою недвижимость у города отпадет. Вот тогда продажа этой недвижимости станет решением правильным и своевременным, а город перестанет заниматься решением задач, не входящих в сферу его компетенции. Бизнес – не прерогатива города и Правительства Москвы. Я считаю, мы должны передавать ведение дел профессионалам рынка, которые занимаются этим более эффективно. Нужно лишь определить правила игры.




<< предыдущая статья     оглавление 


 
БЕСПЛАТНОЕ РАЗМЕЩЕНИЕ
ИНФОРМАЦИИ

  • ДОБАВИТЬ коммерческое предложение

  • ОПУБЛИКОВАТЬ информацию об организации

  • ОСТАВИТЬ заявку на кредит / инвестирование

  • РАЗМЕСТИТЬ объявление о покупке / продаже бизнеса

  • РАЗМЕСТИТЬ информацию о вакансии

  • Бесплатные сервисы онлайн



    КУРСЫ ВАЛЮТ ЦБ РФ
    на 23.08.2019
    USD65,6196-0,6434
    EUR72,8312-0,6677
    E/U1,1099+0,0007
    БВК68,8648-0,6543
    Все валюты

    ПОГОДА 
    Россия, Московская обл., Москва
    днем
    ночью

    (прогноз)
    Погода в России и за рубежом

    ВАШЕ МНЕНИЕ



      Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100
    Российский деловой портал «Альянс Медиа»
     · Бизнес России
    Бизнес-образование
     · Бизнес-план
     · БИНФО
     · Благотворительность
     · Бухгалтерский учет
     · Вся Россия
     · ВЭД
    Госзаказ
     · Дистанционный консалтинг
     · ЖКХ
     · Законы
     · Зоокластер
     · Инвестиции
     · Инновации
     · Исследования
    Исторические документы
     · ИТ и связь
     · Кино
     · Кластер инноваций
     · Кластерное развитие
     · Коммерческие предложения
    Легпром
     · Маркетинг
     · Мероприятия
     · Молодежь
     · Наука
     · Недвижимость
     · Охрана труда
     · Размещение пресс-релизов
    Пресса
     · Продукция и услуги
     · Работа
     · Рассылки
     · Реклама и PR
     · Ремесленничество
     · Рестораны
     · Русский язык
    Система ММЦ
     · Словарь
     · Социальное общество
     · Спорт
     · Стиль Мода Дизайн
     · Субконтрактация
    ТВ - Первый канал бизнеса
     · Тесты
     · Транспорт
     · Финансовые рынки
     · Экология
    Адыгея
     · Алтай
     · Амурская область
     · Архангельск
     · Астрахань
     · Башкортостан
     · Белгород
     · Брянск
     · Бурятия
    Владимир
     · Волгоград
     · Вологда
     · Воронеж
     · Дагестан
     · Еврейская АО
     · Забайкальский край
     · Иваново
     · Ингушетия
    Иркутск
     · Кабардино-Балкария
     · Калининград
     · Калмыкия
     · Калуга
     · Камчатка
     · Карачаево-Черкессия
     · Карелия
    Кемерово
     · Киров
     · Коми
     · Кострома
     · Краснодар
     · Красноярск
     · Курган
     · Курск
     · Ленинградская область
    Липецк
     · Магадан
     · Марий Эл
     · Мордовия
     · Москва
     · Московская область
     · Мурманск
     · Ненецкий АО
    Нижний Новгород
     · Новгород
     · Новосибирск
     · Омск
     · Орел
     · Оренбург
     · Осетия
     · Пенза
     · Пермь
     · Приморье
    Псков
     · Республика Алтай
     · Республика Крым
     · Ростов-на-Дону
     · Рязань
     · Самара
     · Санкт-Петербург
     · Саратов
    Сахалин
     · Свердловская область
     · Севастополь
     · Смоленск
     · Ставрополь
     · Тамбов
     · Татарстан
     · Тверь
     · Томск
    Тула
     · Тыва
     · Тюмень
     · Удмуртия
     · Ульяновск
     · Хабаровск
     · Хакасия
     · ХМАО-Югра
     · Челябинск
     · Чечня
    Чувашия
     · Чукотка
     · Якутия
     · Ямало-Ненецкий АО
     · Ярославль
    Дальневосточный ФО
     · Приволжский ФО
     · Северо-Западный ФО
     · Северо-Кавказский ФО
     · Сибирский ФО
     · Уральский ФО
    Центральный ФО
     · Южный ФО
    Австралия
     · Австрия
     · Азербайджан
     · Аргентина
     · Армения
     · АТЭС
     · Белоруссия
     · Бельгия
     · Болгария
     · Бразилия
    Великобритания
     · Венгрия
     · Вьетнам
     · Германия
     · Греция
     · Грузия
     · Дания
     · ЕАЭС
     · Египет
     · Израиль
     · Индия
    Ирландия
     · Испания
     · Италия
     · Казахстан
     · Канада
     · Кипр
     · Киргизия
     · Китай
     · Куба
     · Латвия
     · Литва
    Молдавия
     · Монголия
     · Нидерланды
     · Норвегия
     · Польша
     · Португалия
     · Румыния
     · Сербия
     · Словакия
     · Словения
    СНГ
     · Таджикистан
     · Тайвань
     · Туркмения
     · Турция
     · Узбекистан
     · Украина
     · Финляндия
     · Франция
     · Хорватия
    Черногория
     · Чехия
     · Швейцария
     · Швеция
     · Эстония
     · Южная Корея
     · Япония
    2003 - 2019 © НДП "Альянс Медиа"
    Правила републикации
    материалов сайтов
    НП "НДП "Альянс Медиа"

    Политика конфиденциальности