Деловая пресса

Главная

О проекте

Партнеры

Рассылка

Свидетельства СМИ

Реклама

Контакты

Публикации

Разместить информацию
Портал электронных
средств массовой информации
для предпринимателей


Поиск
Расширенный поиск


ЭЛЕКТРОННЫЕ ИЗДАНИЯ


Бизнес за рубежом



Новости электронной коммерции



Российские политические портреты



Новости малого бизнеса



Вести Отечества



Новости Cистемы ММЦ



Внешнеэкономическое обозрение



Россия выбирает



Торговая неделя



Москва: мэр и бизнес



Новые технологии



Налоги и бизнес



Бизнес и криминал



Деловая Москва



Лизинг Ревю



Маркетинг и практика предпринимательства





Деловая Москва

  номер 36(607) от 02.10.2006 Архив


<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>


НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ МАЛОГО БИЗНЕСА

Помещения, в которых “живет” малый бизнес, риелторы интеллигентно называют офисом класса “С”. Обзоров этого сегмента рынка нет. Эксперты говорят о дефиците

в 40%. Да что вам рассказывать – о том,

что есть, вы и сами все знаете. А о том,

что будет? Тема номера – недвижимость

для малого бизнеса. Планы по строительству недвижимости для малого бизнеса начали воплощаться в жизнь.

 

Что строят для малого бизнеса?

Этот вопрос волнует многих читателей. В городе реализуется масштабная программа строительства нежилых помещений

для предпринимателей. О том, чего ждать в ближайшее время, мы рассказываем в этом номере.

Северо-Западный административный округ

В Северо-Западном административном округе планируется открыть два деловых центра малого бизнеса. Причем один из них будет собственностью города, другой – предпринимателей.

Многофункциональный деловой центр малого бизнеса, расположенный по адресу: ул. Тухачевского, д. 20, порадует нас не очень скоро: пока разрабатывается проектная документация, но уже в конце года будет объявлен конкурс соинвесторов. Им отдается 75% нежилой площади, причем под административно-офисные помещения обещают выделить до 300 кв.м, а под выставочные, торговые и производственные – до 800 кв.м.

Город тоже не останется “в накладе”, ему будет принадлежать 25%. Так, здесь будет расположен и Центр развития предпринимательства СЗАО г. Москвы

Деловой центр на Твардовского, вл. 8 – бывший федеральный объект незавершенного строительства, оно было заброшено в 80-е годы. К счастью, Правительство Москвы решило вкладывать денежные средства в реконструкцию этого здания. Поэтому этот центр – собственность города. В МДЦ будет два направления: бизнес-инкубатор и технопарк. В первую очередь (во втором квартале 2007 года) планируется сдать бизнес-инкубатор общей площадью 6864 кв. метров. Само название говорит о том, что пребывание в оном временное: от одного до трех лет. Именно столько предприниматель будет платить арендную плату на льготных условиях (40%

и 60% от ставки арендной платы, установленной Правительством Москвы для аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для первого и второго года аренды соответственно), да еще и за помещения, оборудованные соответствующими коммуникациями и оснащенные оргтехникой, а также пользоваться различными бизнес-услугами (например, юридическими или бухгалтерскими консультациями). Такое ограничение позволяет обеспечить доступ в инкубатор другим начинающим предпринимателям. При этом “выпускники” БИ могут пользоваться консультационными и другими услугами инкубатора и в дальнейшем. Правда, чтобы попасть в эту “мечту” начинающего предпринимателя, вам нужно соответствовать ряду условий. Например, вы должны работать в производственной, инновационной или научно-технической сферах, но не более года, и разработать качественный бизнес-план, красноречиво подтверждающий, что именно ваше предприятие целесообразно разместить в бизнес-инкубаторе.

Более подробную информацию можно получить в префектуре Северо-Западного административного округа по телефону: 490-48-90, факс 490-43-79, е-mail: sand 15@yandex.ru. Ведется прием предварительных заявок на участие в конкурсе на размещение в бизнес-инкубаторе.

 

Северо-Восточный административный округ

Недвижимость для малого предприятия означает стабильность. Во-первых, имея собственное помещение, предпринимателю не нужно тратить значительную часть заработанных средств на то, чтобы погасить арендные платежи. А во-вторых, под недвижимость любой банк выделяет кредиты, так необходимые малым предприятиям. Сегодня ситуация такова, что, как в России, так и во всем мире, малые предприятия работают

и развиваются на заемных деньгах. Однако у нас далеко не все малые предприятия имеют доступ

к заемным средствам, в основном из-за того,

что у них нет обеспечения возвратности кредита. Поэтому вопрос нежилых помещений для малого бизнеса чрезвычайно важен.

На сегодняшний день вышло два распоряжения Правительства Москвы о строительстве Многофункционального Делового Центра (МДЦ) в Марьиной Роще по адресу: Стрелецкий пр., вл. 14/21. Первоначально этот проект задумывался как инвестиционный, но такая схема его реализации не решает вопрос обеспечения субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями, поскольку в итоге инвестор становится собственником и сдает площади по коммерческим ставкам. Поэтому Департамент поддержки и развития малого предпринимательства города Москвы совместно с префектурой Северо-Восточного округа решили, что необходим проект, который позволил бы малым предприятиям самим инвестировать средства в строительство недвижимости и таким образом становиться ее собственниками.

В данный момент по проекту в Марьиной Роще готов Акт разрешенного использования земельного участка и идет конкурс по подбору управляющей компании. В течение 6–7 месяцев планируется разработать всю необходимую документацию, после чего начнется строительство. Предполагаемая площадь МДЦ равна 22 500 кв. метров, 20% которой отойдут городу, а 80% – малым предприятиям. Центром развития предпринимательства Северо-Восточного округа разработана предварительная Заявка для предприятий, желающих участвовать в данном проекте, но окончательное решение будет принимать Конкурсная комиссия, в которую войдут представители Департамента поддержки и развития малого предпринимательства города Москвы и префектуры СВАО. Комиссия будет следить за тем, чтобы предприятие, подавшее заявку на участие, было реально работающим, чтобы то количество метров, на которое оно претендует, было необходимо ему для бизнеса, и в зависимости от количества желающих будет произведен отбор.

Следует отметить, что при проведении конкурса приоритеты будут отданы тем направлениям, которые сейчас наиболее актуальны для города, а это: инновационная сфера, жилищно-коммунальное хозяйство, производство, наукоемкие технологии, переработка, медицина.

Сейчас сложно оценить себестоимость строительства. Об этом можно будет говорить, когда будет разработан рабочий проект и станет понятна площадь общего использования – лестниц, пролетов, конференц-залов, выставочных площадей, технических помещений. Тогда же можно будет оценить процент офисной площади, за которую будут платить малые предприятия, плюс отделка и условия подсоединения. Пока же предварительная стоимость 1 кв. метра составляет 2000 долларов.

Помимо проекта в Марьиной Роще, префектурой СВАО подобраны еще три земельных участка для строительства многофункциональных деловых центров для малых предприятий – ул. Малыгина, вл. 22, кор. 1.; ул. Молодцова, вл. 14а и угол пересечения ул. Енисейская и Уржумская. В данный момент по этим участкам ведутся предпроектные проработки и работы по оформлению Актов разрешенного использования.

Юго-Восточный административный округ

Юго-Восточный округ – предмет особой гордости столичных властей. Здесь самые крупные в столице производственные зоны

и одна из самых развитых инфраструктур.

На территории ЮВАО – в Марьине – впервые

в Москве был построен и введен в эксплуатацию многофункциональный территориальный центр

по развитию предпринимательства в округе.

В планах префектуры ЮВАО – реализовать всего 11 подобных проектов по недвижимости

до 2010 года.

Правда, в Центре поддержки и развития малого предпринимательства ЮВАО признаются, что сегодня можно говорить о строительстве только двух объектов из всех одиннадцати. И объективных причин тому много. “Само по себе строительство такого проекта ведется год-два – не больше, – рассказывает заместитель директора Центра поддержки и развития предпринимательства ЮВАО Станислав Иванов. – А вот процесс согласования требует едва ли не в два, а то и в три раза больше времени. Для начала выделяют какой-то участок земли, потом проводится обследование этого участка. Из-за того, что в наличии может не быть каких-то коммуникаций, место строительства может быть переизбрано. Это очень длительная процедура, но, тем не менее, без нее строительство начать невозможно”.

Однако два проекта – на Рязанском проспекте и Шоссейной улице – будут реализованы в ближайшие два года. Объекты не первый год стоят в плане, и над ними ведется кропотливая работа. Пока само строительство еще не началось. Идет заключительный этап подготовки предпроектной документации – согласование с земельными, энергетическими службами и другими инстанциями.

Многофункциональный территориальный центр развития малого и среднего предпринимательства ЮВАО расположен по адресу: Рязанский проспект, вл. 20, корп. 1, 2, 3. Общая площадь – 84 000 кв. м.

Многофункциональный территориальный центр развития малого и среднего предпринимательства ЮВАО на Рязанском проспекте будет совсем не похож на своего “старшего брата” в Марьине. Во-первых, новый территориальный центр превысит его по площади в четыре раза. Во-вторых, значительно возрастет количество конференц-залов, выставочных холлов и переговорных комнат в здании. “В новом многофункциональном центре будет много таких помещений, которые не принадлежат непосредственно малым предприятиям, – подчеркивает Станислав Иванов. – Но конференц-залы, переговорные – это то, что интересно всем вместе. Любой зал можно арендовать, условно говоря, на сутки для проведения семинара или конференции. Есть такая общая инфраструктура, которая каждый день никому не нужна, да и содержание ее малым предприятиям не всегда по карману. Но время от времени необходимость в ней возникает, и притом весьма серьезная”.

Если говорить об общих характеристиках, то большая часть помещений будет отведена под офисы. Размещение производства пока под вопросом, но предполагается, что производственная зона все-таки будет, хотя, возможно, и невеликая по площади.

По словам Станислава Иванова, все предприятия, которые “заселятся” в новый многофункциональный центр, смогут работать в нем на правах арендаторов. Что касается соинвестирования, то этот вариант вхождения, по мнению заместителя директора, при разработке проекта даже не рассматривался, потому что сама идея вхождения предприятий в центр на правах соинвестора родилась позднее, чем сам проект.

Научно-промышленный бизнес-инкубатор расположен по адресу: Шоссейная ул., д. 110. Общая площадь – 12 000 кв. м.

Что касается научно-промышленного бизнес-инкубатора на Шоссейной улице, то статус бизнес-центра говорит сам за себя. Этот объект фактически представляет собой стандартную модель технопарка. Соответственно, приоритетны для этого центра инновационные направления. По задумке разработчиков, большая часть площади будет занята производством и научно-производственными лабораториями.

Площадь научно-промышленного бизнес-инкубатора практически равна площади уже существующего в Марьине многофункционального центра. От соинвестирования при разработке этого проекта (так же, как и того, что будет построен на Рязанском проспекте) отказались. “Технопарк не должен строиться по принципу соинвестирования, – поясняет Станислав Иванов. – Это то место, куда предприятие пришло, достигло определенного (высокого для себя) уровня и “ушло” в свободное плавание. В технопарке есть только система поддержки, разработанная специально для малых предприятий, работающих по инновационным направлениям. Но также существует и некий лимит времени, которым располагает предприятие, арендуя площадь в технопарке”.

Станислав Иванов говорит, что заявки на аренду площади в обоих центрах можно начинать подавать в Центр развития и поддержки предпринимательства ЮВАО уже сегодня. Правда, они будут рассмотрены не раньше, чем власти изберут и утвердят управляющую компанию для каждого центра. Именно эта фирма впоследствии решит, кто и на какой срок сможет арендовать помещение в стенах каждого конкретного объекта.

Записала

Елизавета Серьгина

Южный административный округ

Целевой программой строительства

и реконструкции нежилых помещений

для субъектов малого предпринимательства

на территории округа предусмотрено строительство пяти первоочередных объектов городского уровня: двух технопарков и трех деловых центров. В настоящее время разработана концепция и схема финансирования. Кроме того, Правительством Москвы уже решен вопрос об участии малых предприятий в строительстве технопарков

(в районах Братеево и Москворечье-Сабурово).

Представляем вниманию читателей некоторые из указанных объектов.

Технопарк “На Варшавке”

Как сообщили в префектуре ЮАО, в июле текущего года начато строительство многофункционального технопарка общей площадью 22,2 тыс. кв.м по адресу: Варшавское шоссе, вл. 47, корп. 3. До конца текущего года планируется освоение 20–25% от общего объема капиталовложений на строительство объекта. На территории технопарка предполагается размещение окружного центра по внедрению наукоемких разработок субъектов МП в сфере городского хозяйства (Центр инноваций). Планируется также, что часть площадей в дальнейшем будет отдана в аренду малым предприятиям на конкурсной основе.

Общая площадь объекта составит 22,2 тыс. кв.м. Площадь земельного участка – 0,78 га. В том числе:

– производственные помещения, оборудуемые под конкретные нужды и задачи малых предприятий и предпринимателей – 11 800 кв.м;

– офисные помещения для малых предприятий и предпринимателей – 3650 кв.м;

– складские помещения – 690 кв.м.

По заказу Департамента поддержки и развития малого предпринимательства города Москвы начаты предпроектные работы на строительство в округе еще двух объектов для малого бизнеса (производственные, наукоемкие предприятия). Строительство будет осуществляться на основе соинвестирования (долевое участие субъектов малого предпринимательства в финансировании проекта строительства и последующей эксплуатации объекта).

Предполагается также, что на первых этажах данных объектов будут располагаться объекты социального назначения. Заявления от предприятий малого бизнеса (в произвольной форме на имя префекта ЮАО) о возможном участии в долевом строительстве принимаются в префектуре или в Центре развития предпринимательства ЮАО.

Технопарк для предприятий малого бизнеса в районе Братеево (Проектируемый проезд, 5431). Общая площадь технопарка составит 36,4 тыс. кв.м.

Деловой Центр для малого бизнеса в районе Москворечье-Сабурово (ул. Борисовские пруды, вл. 25). Общая площадь – 43,0 тыс. кв.м.

До конца текущего года планируется получение положительного заключения Регламентной комиссии Москомархитектуры по разработанным предпроектным предложениям и начало работ по оформлению актов разрешенного использования земельных участков.

Отраслевой орган исполнительной власти города Москвы, курирующий данные проекты: префектура Южного административного округа

г. Москвы, Управление по работе с организациями и предприятиями промышленности, науки и малого предпринимательства, тел. 675-08-85.

 

Юго-Западный административный округ

В ЮЗАО активно ведется работа по созданию двух крупных многофункциональных комплексов для малых предприятий. Один из них разместится на улице Миклухо-Маклая, д. 16. Земельный участок площадью 0,76 га расположен в месте пересечения улиц Миклухо-Маклая и ул. Академика Опарина. По проекту развития района вдоль ул. Академика Опарина предполагается прокладка новой широкой магистрали – дублера Ленинского проспекта.

Настоящий проект реализуется во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 21.02.2005 г. № 224-РП “О строительстве Многофункционального делового комплекса с размещением Центра развития предпринимательства ЮЗАО г. Москвы по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10”.

Генеральным инвестором-застройщиком является ЦРП ЮЗАО, а победителем конкурса по подбору генерального проектировщика на строительство Комплекса – ООО “Мастерская архитектора Бавыкина”.

Полезная площадь комплекса составит 20–25 тыс. кв. метров (а общая – 49). На его территории будут офисные, производственные (под легкое производство типа швейного или ремесленного), а также выставочные площади. Кроме этого, на территории комплекса разместится парковка более чем на 600 машино-мест: надземная семиэтажная парковка и подземная двухуровневая. 10% помещений от общего объема всей территории центра будет выделено для развития инфраструктуры поддержки предпринимательства. Например, там будет размещен и Центр развития предпринимательства ЮЗАО.

Все условия на право участия в долевом строительстве будут прописаны в конкурсной документации, информация о которой станет известна в середине октября: опубликована в СМИ, размещена на сайтах префектуры ЮЗАО и Центра развития предпринимательства.

В настоящий момент завершена предпроектная подготовка и начата разработка проектной документации. Готовится конкурс по подбору соинвесторов. Желающих построить “дом” для своей компании довольно много, но победить смогут лишь реальные компании, работающие не первый год и хорошо известные в бизнес-сообществе. Такой подход позволит избежать в дальнейшем перепродажи помещений и сдачи их в аренду.

Что касается стоимости помещений, то ее ориентиром послужит себестоимость строительства в период сдачи объекта. В любом случае расчетная цена не намного превысит тысячу долларов за квадратный метр. Следует отметить, что по окончании строительства каждый соинвестор получает свою долю в собственность.

Срок окончания строительства и сдачи здания в эксплуатацию – 2008 год.

Второй многофункциональный деловой комплекс для малого бизнеса будет построен в районе Южное Бутово, на пересечении улиц Скобелевской и Веневской, в соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 29 декабря 2005 года

№ 2689-РП “О строительстве многофункционального делового центра для размещения предприятий малого бизнеса по адресу: 3-й мкр. Южного Бутова, пересечение улиц Скобелевской и Веневской”. Планировалось, что площадь центра составит 16 тыс. кв. Но с целью увеличения полезных площадей комплекса и обеспечения большего количества малых предприятий нежилыми помещениями планируется расширение комплекса до 30 тыс. кв. метров, для чего готовятся соответствующие распорядительные документы.

Распоряжениями Правительства Москвы определено, что в качестве эксперимента строительство обоих комплексов будет полностью осуществляться за счет средств субъектов малого предпринимательства по принципу долевого участия.

Во исполнение программы обеспечения нежилыми помещениями субъектов малого предпринимательства планируется строительство и других целевых объектов на территории ЮЗАО.

место под солнцем

900 000 квадратных метров интеллекта

Технопарк “Нагатино-ЗИЛ” из области смелой фантазии перешел в фазу реализации. Огромная территория становится строительной площадкой. Читатели терзают нас: расскажите, что же там будет? С читательскими вопросами мы отправились к генеральному директору

ОАО “Московский бизнес-инкубатор”

Андрею Астахову.

– Андрей Викторович, вывод на рынок такого большого объема площадей, какой запланирован у вас… а кстати, сколько?

– Более 900 тысяч квадратных метров.

– Почти миллион. Так вот этот вброс, безусловно, изменит ситуацию на рынке недвижимости – о понижении ставок арендной платы речь, конечно, не идет, но о некотором рассасывании дефицита говорить, я думаю, можно. С другой стороны, очевидно, что аренда в столь масштабном и дорогостоящем комплексе окажется по карману далеко не каждому малому предприятию. Отсюда вопрос – как вам видится этот проект? для кого вы это строите?

– У меня нет однозначного ответа на вопрос, для кого мы это строим. Давайте порассуждаем о том, как этот проект может повлиять на ситуацию в городе, а он обязан повлиять. Официальное название проекта – “Создание московского городского технопарка “Нагатино-ЗИЛ”. Это принципиальная вещь, это именно технопарк, то есть мы это все делаем для предприятий наукоемкого, инновационного малого и среднего бизнеса. Если вы сегодня посмотрите структуру малого бизнеса, то вы увидите, что от 60 до 70% предприятий заняты в сфере торговли, обслуживания и т.п. – вот это все к нам никакого отношения не имеет. Более того, я последнее время склоняюсь к такой точке зрения: мы призваны не только, а может, и не столько удовлетворить голод на современные качественные помещения и инфраструктуру, сколько способствовать инициированию инновационного малого бизнеса. Вот наши цели и задачи. Поэтому ответить на ваш вопрос – для кого, так вот в лоб невозможно – у проекта совершенно другая, на мой взгляд, философия. Я вам приведу простой пример. Одна из тем, обсуждаемых нами с Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства Правительства Москвы, касается количества помещений, которое мы должны предоставить малому бизнесу. Мы задаем простой вопрос: “А сколько площадей нужно сегодня и сколько потребуется через три года? Будет заполнен миллион квадратных метров предприятиями малого инновационного бизнеса”? На этот вопрос объективно сегодня ответить никто не может. Поэтому я и сделал для себя вывод, что спровоцировать рост этой части малого бизнеса – задача нашего проекта.

Далее. Технопарк. Очень хочется, чтобы это понятие не осталось лишь надписью на фризе над входом в наш “город в городе”. В России сегодня есть масса проектов, которые называются технопарками, но согласитесь, у нас это движение только в начале своего развития, поэтому мы ориентируемся на западный опыт. Одна из отличительных черт настоящего технопарка – наличие якорных арендаторов, тех, кто сможет подхватить и использовать продукт наукоемкого малого бизнеса. Поэтому сейчас мы вместе с компанией Knight Frank, которая помогает нам с продвижением проекта, обсуждаем маркетинговую стратегию. Мы планируем адресно и точечно предлагать крупным компаниям стать нашими якорными арендаторами и, честно скажу, уже на данном этапе видим их заинтересованность.

И еще одно обстоятельство, на котором я хочу остановиться, рассуждая о философии проекта. Эта тема тонкая, но тем не менее. Все-таки мы говорим о бизнесе. Неважно – малый, большой, главное – бизнес. Бизнес – это не детский сад. Бизнес – это когда люди зарабатывают деньги. Мы не говорим: “здесь арендной платы вообще не будет, приходите, пожалуйста, может быть, вам у нас понравится”. Да, внутри технопарка будет бизнес-инкубатор, но он предназначен для тех, в чьем бизнесе есть зерно, чей бизнес перспективен и конкурентен. А если бизнес перспективен, то он должен научиться зарабатывать деньги, и чем быстрее, тем лучше. Что необходимо для этого? Две вещи. Это инфраструктура и деньги на старт-ап, потому что без начального капитала ничего в современной экономике не происходит. Вот, собственно, всю инфраструктуру – помещения, современные системы связи, партнерские и смежные предприятия (банки, лизинговые, страховые компании, сервисные службы) и прочее, прочее – мы и беремся обеспечить. Это если говорить о философии проекта.

– С философией более-менее понятно. Пару слов

о прозе жизни можно?

– Значит, что касается арендных ставок. Никаких заблуждений на этот счет быть не должно. Во-первых, есть решение Правительства Москвы, согласно которому все нежилые помещения, находящиеся в собственности города, будут сдаваться по коммерческим ставкам. Однажды при обсуждении инвестконтракта мне задали вопрос: “а насколько вы дисконтируете ставку арендной платы по отношению к рынку, с тем, чтобы малому бизнесу помочь”? Ответ очень простой: на столько, на сколько позволит экономика проекта. И здесь город нам очень сильно помогает, освобождая от целого ряда обременений, а как следствие – формируя вместе с нами себестоимость будущего квадратного метра. Во-вторых, мы живем в условиях Налогового кодекса, который четко говорит, что если вы совершаете сделку, имеющую аналоги на рынке, то вы имеете право в одну либо в другую сторону двинуться не более чем на 20%. Неверно говорить о дисконтировании, нужно говорить о формировании правильной цены. Я подхожу к самому щепетильному моменту – сколько это будет стоить. Мы строим комплекс помещений класса “B”. Цена на этот класс, по оценкам, сегодня крутится где-то в районе 500 долларов за кв. метр в год. Таким образом, минимум, до которого я могу опуститься в рамках действующего налогового регулирования, – 370–400 долларов, ниже – нас просто накажут за необоснованную демпинговую политику. Надо учитывать еще один момент: мы все же строим на коммерческие деньги, приглашаем инвесторов, кредитуемся в банках, а любой финансовый институт хочет видеть, когда и каким образом деньги вернутся. Расходы по проекту оцениваются где-то в миллиард долларов, при ставке в 370–400 долларов окупиться он должен в течение семи лет. Однако сегодня, к сожалению, в России денег длиннее, чем 3–4 года, нет. Мы, конечно, прилагаем все возможные усилия для того, чтобы привлечь западные средства, и перед нашим финансовым управлением поставлена задача найти такую систему финансирования, которая позволила бы нам выдержать среднюю по Москве планку для недвижимости класса “В”.

– Вы упомянули про якорных арендаторов. От того, кто ими будет, зависит успех всего проекта. Какова идеология выбора этих предприятий?

– Очень хороший вопрос. Что такое наукоемкий инновационный бизнес сегодня в Москве? Очевидные вещи – это информационные технологии, медико-биологические исследования, исследования в области экологии и охраны окружающей среды, энергосбережение. Вот именно в этих четырех направлениях мы сегодня и ищем якорных арендаторов. Реализация нашего проекта предусмотрена по этапам – пять очередей, каждая из которых примерно 200 тысяч кв.м. В первой очереди, по всей вероятности, будут крупные имена в области информационных технологий, а вот как дальше пойдет – должен подсказать рынок.

– Инвесторы как-то влияют на идеологию проекта?

– Пока никак. Не так давно мы этим проектом занимаемся и, естественно, начали с девелоперской составляющей, поэтому немного времени пока потратили на поиск инвесторов по части организации технопарка. Хотя один пример могу привести. Ни для кого не секрет, что выходцы из Советского Союза, уехавшие в 70-х в Израиль, обеспечили рывок в области хай-тека, и именно на высоких технологиях израильская экономика в значительной степени и стоит. Но сегодня Израилю очень дорого обходятся сотрудники внутри страны, и инвесторы, в частности местная Ассоциация венчурных фондов, ищут выход из этой ситуации. Мы предложили им под их заказы и с участием их финансирования собирать здесь те “мозги”, которые смогут обеспечить в том числе и их потребности. Этот вариант их заинтересовал, и подобного рода диалог мы сегодня ведем. Что касается инвестиций в девелоперскую часть проекта – это совершенно специфичная вещь, сюда люди приходят со спекулятивными в хорошем смысле интересами, с целью вложиться на начальном этапе, а потом продать или за счет арендной платы заработать.

– А роль города в проекте “Нагатино-ЗИЛ” в чем заключается?

– Несмотря на то, что город принял кардинальное решение не участвовать в капитале нашей компании, он очень многое сделал для того, чтобы этот проект состоялся. Как я уже сказал, нас освободили от целого ряда обременений, которые существуют в обычных девелоперских проектах, нам дали преференциальные условия по ставке арендной платы за земельный участок. Последние решения, которые были приняты на совещании у Юрия Михайловича, вообще, можно сказать, революционного плана. Во-первых, за счет бюджета построить до конца 2008 года дорогу вдоль набережной – в этой части города транспортная ситуация очень сложная, и, во-вторых, тоже на средства города возвести открытую станцию метро на наземном участке метрополитена. И, наконец, город на стартовом этапе развития нашего проекта дал нам льготный кредит, который позволил нам начать проектирование без привлечения каких-то сторонних инвесторов.

– После таких преференций город, надо полагать, будет пристально наблюдать за проектом. Как будет контроль осуществляться, вы знаете?

– На мой взгляд, вопрос не в контроле, а в обоюдной заинтересованности, но у нас инвестконтракт предусматривает заключение соглашения с Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства Правительства Москвы, о том, какой объем площадей и на каких условиях мы будем предоставлять Департаменту, для того чтобы он размещал в Технопарке предприятия малого бизнеса. То есть нужен не контроль, здесь нужно активное участие, ведь заполнить миллион квадратных метров – это тоже нетривиальная задача. Тут я перейду немножко в девелоперскую плоскость – как вы думаете, 200 тыс. квадратных метров исходя из практики, за какое время заполняются арендаторами? Я вам скажу – год. Так рынок устроен. Кто-то хочет посмотреть, а как это будет дальше двигаться, а все ли там условия есть, а не треснут ли там стены…

– То есть иллюзии, что к моменту торжественного перерезания красной ленточки перед входом выстроится толпа арендаторов с вещами, нет? Странно как-то при дефиците площадей…

– Такова специфика девелоперского бизнеса. Поэтому мы сегодня формируем маркетинговую стратегию, в рамках которой продажи должны начаться за шесть месяцев до ввода и продолжаться шесть месяцев после. Кроме того, нельзя забывать, что в девелоперском бизнесе имеет очень большое значение так называемый лот – минимальная площадь, которая предлагается к аренде. В нашем случае это от пятидесяти метров до этажа, то есть до двух с лишним тысяч метров. Мы очень много времени потратили на то, чтобы такая “вилка” стала возможной. У нас несколько типов зданий, и все они по внутренним планировкам абсолютно разные, что называется, на любой вкус. Что касается внутреннего убранства – мы будем предлагать нашим арендаторам помещения “под отделку”, т.е. мы даем стены, а они уже за свой счет обустраивают себе офисы.

– А это как-то скажется на цене аренды?

– Это вопрос диалектический. В каких-то случаях мы учтем, в каких-то нет. Это сложно, там уже “высшая математика”.

– Вы все время говорите – офисы, а производственные помещения будут?

– Я вам могу сказать точно – сталелитейного производства здесь не будет. Перед нами такая задача не стоит. Не так давно мне с сожалением пришлось отказать одной компании, которая занимается производством обуви. Им было нужно ровно 2200 метров – у меня как раз первый этаж такой, но они откровенно сказали, мол, мы поставим там прессовое оборудование и будем вырубать подметки. Ну, представьте себе, я их сажаю на первом этаже, а на втором – математиков-программистов. Это как? Производство, конечно, будет, но какое? На наш взгляд, это должны быть в основном лаборатории. Чего-то такого тяжелого технопарк просто не выдержит. Либо мы распугаем всех остальных арендаторов.

– А в отдельное здание производство нельзя посадить?

– Можно. Но тогда надо заранее их всех собрать, и конкретно под них уже строить, потому что каждому производству нужны свои особые условия. Далее, ведь существует риск, что они спустя некоторое время оттуда съедут. И что тогда со всей этой историей делать? Кроме того, у нас, как известно, сегодня производства выводят за черту города, а мы с вами, получается, сталелитейный цех хотим в семи километрах от Кремля посадить? Нонсенс. Ну и, наконец, зачем предприятию производственные помещения в Москве, когда за пределами столицы гораздо дешевле? Производственные компании пусть размещают у нас свои “мозги”, а прессы можно прекрасно разместить за пределами города.

– Ну, тогда последний вопрос – когда в “Нагатино-ЗИЛ” появятся арендаторы?

– Первую очередь мы планируем ввести в конце первого полугодия 2008 года. У нас заключен договор генерального подряда с австрийской компанией Austrubau, которая должна нам сдать 216 тысяч квадратных метров “под ключ” за 21 месяц. У нас очень жесткий режим.

Беседовала

Мария Киреева




<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>


 
БЕСПЛАТНОЕ РАЗМЕЩЕНИЕ
ИНФОРМАЦИИ

  • ДОБАВИТЬ коммерческое предложение

  • ОПУБЛИКОВАТЬ информацию об организации

  • ОСТАВИТЬ заявку на кредит / инвестирование

  • РАЗМЕСТИТЬ объявление о покупке / продаже бизнеса

  • РАЗМЕСТИТЬ информацию о вакансии

  • Бесплатные сервисы онлайн



    КУРСЫ ВАЛЮТ ЦБ РФ
    на 16.11.2019
    USD63,8881-0,3220
    EUR70,4111-0,2650
    E/U1,1021+0,0014
    БВК66,8235-0,2963
    Все валюты

    ПОГОДА 
    Россия, Московская обл., Москва
    днем
    ночью

    (прогноз)
    Погода в России и за рубежом

    ВАШЕ МНЕНИЕ



      Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100
    Российский деловой портал «Альянс Медиа»
     · Бизнес России
    Бизнес-образование
     · Бизнес-план
     · БИНФО
     · Благотворительность
     · Бухгалтерский учет
     · Вся Россия
     · ВЭД
    Госзаказ
     · Дистанционный консалтинг
     · ЖКХ
     · Законы
     · Зоокластер
     · Инвестиции
     · Инновации
     · Исследования
    Исторические документы
     · ИТ и связь
     · Кино
     · Кластер инноваций
     · Кластерное развитие
     · Коммерческие предложения
    Легпром
     · Маркетинг
     · Мероприятия
     · Молодежь
     · Наука
     · Недвижимость
     · Охрана труда
     · Размещение пресс-релизов
    Пресса
     · Продукция и услуги
     · Работа
     · Рассылки
     · Реклама и PR
     · Ремесленничество
     · Рестораны
     · Русский язык
    Система ММЦ
     · Словарь
     · Социальное общество
     · Спорт
     · Стиль Мода Дизайн
     · Субконтрактация
    ТВ - Первый канал бизнеса
     · Тесты
     · Транспорт
     · Финансовые рынки
     · Экология
    Адыгея
     · Алтай
     · Амурская область
     · Архангельск
     · Астрахань
     · Башкортостан
     · Белгород
     · Брянск
     · Бурятия
    Владимир
     · Волгоград
     · Вологда
     · Воронеж
     · Дагестан
     · Еврейская АО
     · Забайкальский край
     · Иваново
     · Ингушетия
    Иркутск
     · Кабардино-Балкария
     · Калининград
     · Калмыкия
     · Калуга
     · Камчатка
     · Карачаево-Черкессия
     · Карелия
    Кемерово
     · Киров
     · Коми
     · Кострома
     · Краснодар
     · Красноярск
     · Курган
     · Курск
     · Ленинградская область
    Липецк
     · Магадан
     · Марий Эл
     · Мордовия
     · Москва
     · Московская область
     · Мурманск
     · Ненецкий АО
    Нижний Новгород
     · Новгород
     · Новосибирск
     · Омск
     · Орел
     · Оренбург
     · Осетия
     · Пенза
     · Пермь
     · Приморье
    Псков
     · Республика Алтай
     · Республика Крым
     · Ростов-на-Дону
     · Рязань
     · Самара
     · Санкт-Петербург
     · Саратов
    Сахалин
     · Свердловская область
     · Севастополь
     · Смоленск
     · Ставрополь
     · Тамбов
     · Татарстан
     · Тверь
     · Томск
    Тула
     · Тыва
     · Тюмень
     · Удмуртия
     · Ульяновск
     · Хабаровск
     · Хакасия
     · ХМАО-Югра
     · Челябинск
     · Чечня
    Чувашия
     · Чукотка
     · Якутия
     · Ямало-Ненецкий АО
     · Ярославль
    Дальневосточный ФО
     · Приволжский ФО
     · Северо-Западный ФО
     · Северо-Кавказский ФО
     · Сибирский ФО
     · Уральский ФО
    Центральный ФО
     · Южный ФО
    Австралия
     · Австрия
     · Азербайджан
     · Аргентина
     · Армения
     · АТЭС
     · Белоруссия
     · Бельгия
     · Болгария
     · Бразилия
    Великобритания
     · Венгрия
     · Вьетнам
     · Германия
     · Греция
     · Грузия
     · Дания
     · ЕАЭС
     · Египет
     · Израиль
     · Индия
    Ирландия
     · Испания
     · Италия
     · Казахстан
     · Канада
     · Кипр
     · Киргизия
     · Китай
     · Куба
     · Латвия
     · Литва
    Молдавия
     · Монголия
     · Нидерланды
     · Норвегия
     · Польша
     · Португалия
     · Румыния
     · Сербия
     · Словакия
     · Словения
    СНГ
     · Таджикистан
     · Тайвань
     · Туркмения
     · Турция
     · Узбекистан
     · Украина
     · Финляндия
     · Франция
     · Хорватия
    Черногория
     · Чехия
     · Швейцария
     · Швеция
     · Эстония
     · Южная Корея
     · Япония
    2003 - 2019 © НДП "Альянс Медиа"
    Правила републикации
    материалов сайтов
    НП "НДП "Альянс Медиа"

    Политика конфиденциальности