Деловая пресса

Главная

О проекте

Партнеры

Рассылка

Свидетельства СМИ

Реклама

Контакты

Публикации

Разместить информацию
Портал электронных
средств массовой информации
для предпринимателей


Поиск
Расширенный поиск


ЭЛЕКТРОННЫЕ ИЗДАНИЯ


Бизнес за рубежом



Новости электронной коммерции



Российские политические портреты



Новости малого бизнеса



Вести Отечества



Новости Cистемы ММЦ



Внешнеэкономическое обозрение



Россия выбирает



Торговая неделя



Москва: мэр и бизнес



Новые технологии



Налоги и бизнес



Бизнес и криминал



Деловая Москва



Лизинг Ревю



Маркетинг и практика предпринимательства





Деловая Москва

  номер 21(637) от 27.06.2007 Архив


<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>


ОЛЕГ РЫЖКОВ: "СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ У НАС ТОЛЬКО НАЧИНАЕТСЯ "

Владельцы нежилых помещений в Москве

смогут получить землю под ними

в собственность – в попытке "догнать стремительно бегущего федерального законодателя" столичное правительство представило вниманию Мосгордумы новую редакцию закона "О землепользовании

и застройке в городе Москве". В перерыве

между первым и вторым чтением законопроекта наш корреспондент встретился с его

разработчиком – первым заместителем руководителя Департамента земельных

ресурсов города Москвы Олегом Рыжковым.

– Олег Владимирович, расскажите, пожалуйста, как по новому закону будет происходить выкуп земли? Народ опасается тотальных торгов

– Торги будут проводиться, разумеется, только по свободным участкам. Землю под зданием, находящимся в чьей-то собственности, на торги выставлять никто не собирается. А выкуп – в полном соответствии с федеральным законодательством, то есть собственник здания обращается к нам с заявлением, мы собираем необходимую информацию, и Правительство Москвы принимает решение. В случае положительного решения готовим договор купли-продажи. Установленный срок – чуть больше трех месяцев.

– Сумма договора купли-продажи как будет рассчитываться?

– Выкупная цена напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка. У нас сегодня в городе для каждого земельного участка есть кадастровая стоимость. Для каждого. Это база. От этой базы берем определенный процент, и вперед. На сегодня – 45%. Это и есть цена.

– Субъекты малого предпринимательства на льготы какие-нибудь могут рассчитывать?

– Владение земельным участком в Москве уже сделает субъекта малого предпринимательства объектом большого бизнеса. Речь может идти о снижении стоимости выкупа в случаях, когда малый предприниматель занимает часть помещений в здании. В этих случаях Правительство Москвы имеет возможность системно применить льготу.

– А в рассрочку можно будет выкупить?

– Возможность выкупа в рассрочку должна быть установлена федеральным законодательством. Этот вопрос обсуждается в Государственной Думе, думаю, положительное решение будет принято.

– Выкуп – дело добровольное?

– Да, конечно, это право, а не обязанность. Собственник здания не обязан выкупать землю под ним, если он этого не хочет, он может продолжать ее арендовать. Важно, чтобы земельно-правовые отношения были оформлены.

– Тот, кто сейчас арендует землю, платит арендные платежи, а если он участок выкупит, что будет платить?

– Арендную плату у нас платят обладатели договоров аренды, а те, кто имеет свидетельство на право собственности, платят налог на землю. Так что, выкупив земельный участок, новоявленный собственник будет платить земельный налог. На сегодняшний день он составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка.

– А это больше или меньше, чем арендная плата?

– Они равны. Мы изначально устанавливаем арендную плату, равную земельному налогу. Конечно, арендная плата может служить дополнительным инструментом реализации экономической политики Правительства Москвы. Например, если мы хотим вывести из лесопарка производственное предприятие, мы говорим: вот тебе высокая арендная плата, но нам нужно, чтобы предприятия, расположенные в отведенных для этого местах, реконструировались, поэтому мы даем на период реконструкции низкую аренду. Однако принцип такой – арендная плата равна налогу на землю. Это принцип основополагающий.

– В законопроекте говорится, что выкупить землю смогут собственники капитальных зданий, строений, сооружений и их частей. А как же с собственниками быстровозводимых конструкций – киосков, павильонов?

– Для них остается аренда. Они не имеют права выкупать. Мы отдаем землю в собственность тому, кто пришел не на один день. Тому, кто на ней что-то построил. Не ларек влепил, а что-то построил. Смысл закона такой.

– Еще одна категория, имеющая по закону право на выкуп, – юридические лица, обладающие земельными участками "на праве постоянного (бессрочного) пользования"

– Да, достаточно много предприятий получили такие права до вступления в силу Земельного кодекса в 2001 году. Это очень большой пласт проблем. Некоторым предприятиям оформлялось бессрочное пользование в свое время, потому что возможности получить землю в собственность тогда не было, а в аренду они не шли. Теперь постоянное пользование ликвидируется, а они из него должны уйти либо в аренду, либо в собственность. Правда, срок ликвидации этого института постоянно откладывается – было 1 января 2006 года, сейчас передвинули на 1 января 2008 года. И, тем не менее, за 2007 год они должны обязательно либо оформить арендные отношения, либо выкупить землю. При этом очень важно, по какой цене они смогут выкупить свой участок – на сегодня это 30 ставок земельного налога, то есть те же 45% кадастровой стоимости.

– Вернемся к собственникам помещений. Если владелец у здания один, все понятно, а если их несколько, как в таком случае будет происходить выкуп земли? Участок ведь, кажется, считается неделимым?

– Да, действительно, участок под зданием считается неделимым. Владельцам помещений в этом здании земля будет оформляться в общую долевую собственность, соответственно, для того чтобы эту землю выкупить, они должны будут договориться между собой и потом все вместе к нам прийти. Так вот федеральное законодательство устроило. Патовая ситуация.

– В каком смысле патовая?

– В смысле достижения согласия. В одном здании может сидеть частный собственник, какое-то казенное учреждение на праве оперативного управления, арендатор на доле города, арендатор федеральный  Между тем участок под этим домом надо с этим домом как-то соединять. Сейчас это делается через собственника здания, а тут  Трудно им будет достичь согласия. Потому что один хочет в собственность, а другой не хочет.

– А выход какой-нибудь будет из этой ситуации?

– А какой выход? Так все и будет. Пока между собой не договорятся, будут заключать договор аренды со множественностью лиц. Но вообще, конечно, необходимо откорректировать федеральное законодательство. Соответствующие предложения у нас есть.

– А с собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах что будет?

– Они наряду с жильцами многоквартирного дома становятся общими долевыми собственниками этого неделимого земельного участка.

– Да, но только по законопроекту хозяевам квартир земля безвозмездно предоставляется, а владельцам нежилых помещений – за деньги. Кстати, на предварительных слушаниях представитель Департамента жилищной политики предложил всем обитателям многоквартирных домов – и жильцам и "нежильцам" – бесплатно землю передавать. Как вам такой вариант?

– Прежде всего я хочу обратить внимание на один момент: если нежилое помещение находится в границах дома, встроено в него, то его владелец и так без проблем получает его в общую долевую собственность бесплатно, как и жильцы. Плату мы предполагаем вводить для собственников пристроенных к дому помещений и отказываться от нее не хотели бы, потому что это несправедливо. Ну, представьте себе, к примеру, дома на самых известных городских магистралях – жилой дом, а внизу огромный стилобат с магазинами. И что? Это разве справедливо: если магазин в жилом доме, то он бесплатно получает землю, а если рядом, но не в жилом доме, он платит? Несправедливо. Или надо всех освободить, или уж с этих тоже плату брать.

– А для них как цена рассчитывается?

– Очень просто. Смотрим, какой участок занят этим самым пристроенным зданием, и от кадастровой стоимости рассчитываем.

– Год назад вы активно агитировали предпринимателей, никак не оформивших на тот момент земельно-правовые отношения с городом, заключать договора аренды. Сделать это успели, насколько нам известно, не все, некоторые еще в процессе. Может быть, им лучше тогда сразу о выкупе подумать?

– Да, действительно, по сравнению с прошлым годом ситуация изменилась, вышло постановление № 431-ПП "О порядке предоставления земельных участков в собственность". На сегодняшний день среди тех, кто до сих пор никак не оформил земельно-правовые отношения, преобладают владельцы небольших помещений в жилых домах, поэтому они в основном уже будут оформлять землю в собственность.

– Кстати об аренде. Какие-то новации после принятия нового закона ожидаются?

– Да нет. Аренда она и есть аренда.

– А на первом чтении вы говорили что-то о "переоформлении договоров аренды неделимых земельных участков, заключенных с обладателями прав на помещение, на договоры со множественностью лиц"?

– Да, действительно, есть такой момент, но тем самым мы просто приводим городской закон в соответствие с федеральным. Земельный кодекс ввел множественность лиц на стороне арендатора. Если раньше мы с каждым обладателем прав на помещение в здании оформляли отдельный договор аренды земельного участка, то теперь все эти договоры надо переоформить на один со множественностью лиц. Это очень сложно – надо всех этих людей позвать, отобрать у них действующие договоры, взять с них еще раз какие-то деньги за оформление и выдать каждому одинаковый договор. Такая вот ситуация.

– То есть сегодня все обладатели прав на помещение в здании, имеющие договоры аренды земельного участка старого образца, должны их переоформить на новые? А в какой период они должны эти договоры поменять?

– А никакого периода нет. Пока срок его старого договора не истечет, он может спокойно сидеть. Когда срок у одного из арендаторов неделимого земельного участка подойдет к концу, мы ему оформим новый договор со множественностью лиц, а остальные арендаторы этого участка присоединятся к договору по мере истечения сроков их старых договоров или раньше, если вдруг захотят.

– А вам не кажется, что они пока не очень-то хотят, в том числе потому, что платить за переоформление договора аренды земельного участка приходится как в первый раз?

– Это, действительно, серьезная проблема. Я, если честно, не хотел бы пока ее касаться. Единственное, что могу сказать, – в 2007 году этот вопрос должен быть обязательно решен.

– Еще один проблемный вопрос, который я не могу не задать, – сроки аренды  В новом законе прописано не менее 25 лет для собственников помещений.

– И в действующем так же. Краткосрочные договоры сроком на 5 или 10 лет мы заключаем, если в градостроительных планах заявлено какое-то новое строительство или реконструкция на этом участке.

– А на год?

– Вероятно, потому, что договоры до года не требуют государственной регистрации. Но вообще, это всегда какие-то конкретные ситуации. Повторюсь, в 2007 году все подобные проблемные вопросы мы должны обязательно решить.

– В восьмой статье законопроекта написано про торги на право заключения договора аренды земли. Они тоже, надо полагать, будут проводиться только по свободным участкам?

– Здесь все не так просто. 12 декабря 2006 года было принято постановление столичного правительства № 968-ПП "О мерах по совершенствованию подготовки и реализации инвестиционных градостроительных проектов в городе Москве". Этим постановлением вводится институт отбираемых по конкурсу уполномоченных компаний, которые будут готовить земельные участки к торгам.

– И даже те участки, на которых здания?

– В городе практически везде на земельных участках здания, потому он и город. Федеральное законодательство сегодня полностью на стороне собственников недвижимости.

– Понятно, что собственник недвижимости сможет по новому закону оформить землю под ней в собственность и не связываться с торгами. А если владелец здания город? То есть в здании сидят люди, которые арендуют помещение у Москвы? Им, что же, надо идти на аукцион, для того чтобы получить право арендовать у города землю под уже арендуемым ими у города зданием?

– Тут тоже проблема есть – тот факт, что они арендуют здание, не дает им по действующему законодательству исключительного права арендовать землю под ним.

– Простите, а кому же может понадобиться право аренды земли под принадлежащим городу зданием, занятым какими-то посторонними людьми?

– Вот я про это и говорю. Поэтому после выхода данного постановления мы решили прописать в законопроекте необходимость заключения единого договора и на дом, и на землю. То есть если здание, которое вы арендуете, принадлежит городу, и участок под ним, соответственно, тоже, то у вас будет один договор аренды и на здание, и на участок. Ко второму чтению законопроекта такая поправка уже будет.

– На первом чтении прозвучало мнение, что интересов собственников разработанный вами законопроект в должной мере не защищает. Депутатов смущал пункт о полномочиях Правительства Москвы изымать земельные участки для государственных нужд. Расскажите, пожалуйста, про изъятие.

– Изъять земельный участок, находящийся в частной собственности, можно двумя способами – по согласию и принудительно. В первой ситуации город просто выходит к владельцу участка с предложением о покупке, и начинается переговорный процесс, который может завершиться продажей земли, а может и нет. Но надо иметь в виду, что город действует не в своих интересах, а в интересах большинства населения, поэтому в Земельном кодексе прописаны случаи, при которых согласие владельца земли на ее изъятие получать необязательно.

В основном они связаны со строительством дорог и объектов инженерной инфраструктуры, энергетики и т.д. Под это все можно изымать. Также принудительное изъятие возможно при условии грубого нарушения владельцем участка правил его использования – например, дали ему землю что-то строить, а он не строит или захламляет участок и т.п. Но во всех этих случаях изъятие происходит только по суду.

– И какова процедура принудительного изъятия?

– Процедура следующая: принимается решение об изъятии  правда, нигде не прописано кем  Серьезно! В федеральном законодательстве написано – принимается решение об изъятии. Кем? Скажем, в другом законе. Другого закона нет. В Москве это, конечно, Правительство Москвы. После принятия решения об изъятии мы уведомляем собственника земли, затем решение регистрируем, о чем его извещаем. Независимый оценщик, которого мы привлекаем, формирует цену, сообщает ее владельцу, и тут же начинается опять-таки переговорный процесс.

– Переговорный процесс? Но ведь решение об изъятии уже принято? Какие варианты?

– Владелец участка может не согласиться с ценой, пригласить своего оценщика и сформировать свое предложение. На это у него год. Если в течение года он никак не отреагирует, мы имеем право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии. Суд рассматривает дело, присуждает сумму компенсации, и участок изымается.

– А если на участке здание?

– По помещению делается отдельная оценка, рассчитывается сумма компенсации, и тоже принимается решение об изъятии. Все одновременно.

– А вообще компенсация, честно говоря, рыночная?

– Честно говоря, рыночная.

– То есть вы не согласны с мнением, что собственник у нас не защищен?

– Конечно, нет. Очень даже защищен. В том смысле, что при изъятии ему будет обеспечено равноценное возмещение.

– Олег Владимирович, тогда, наверное, последний вопрос. Почему у нас в земельном законодательстве все так сложно?

– Сложно потому, что Земельный кодекс писали в спешке. Очень много норм содержится в других законах, причем иногда они противоречат друг другу – в Жилищном кодексе одно декларируется, а в Земельном – другое. Да и внутри самого Земельного кодекса полный бардак.

– А как-то в норму хоть приводят?

– Приводят. По два закона в год принимается о внесении изменений в Земельный кодекс. Но эти законы на самом деле лишь добавляют сложности... А еще сложно, потому что собственность на землю у нас только начинается, раньше мы с этим не работали. Такой задачи не ставилось. И плюс ко всему примешивается тот факт, что собственность на землю просто так никому не нужна: она связана либо с жилищно-коммунальным хозяйством – тогда сюда подгружается блок по регулированию ЖКХ, а он еще тяжелей, либо со строительством – тогда все строительное законодательство подключается. Непростая, в общем, у нас ситуация с землей, поэтому и законодательство такое сложное.

Мария Киреева

P.S. Первое чтение законопроекта "О землепользовании и застройке в городе Москве" состоялось еще в декабре 2006 года. Предполагалось, что до 15 января в него будут вноситься поправки, после чего он вновь поступит на рассмотрение Московской городской Думы. Однако доработка законопроекта затянулась, и второго чтения так до сих пор и не было.




<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>


 
БЕСПЛАТНОЕ РАЗМЕЩЕНИЕ
ИНФОРМАЦИИ

  • ДОБАВИТЬ коммерческое предложение

  • ОПУБЛИКОВАТЬ информацию об организации

  • ОСТАВИТЬ заявку на кредит / инвестирование

  • РАЗМЕСТИТЬ объявление о покупке / продаже бизнеса

  • РАЗМЕСТИТЬ информацию о вакансии

  • Бесплатные сервисы онлайн



    КУРСЫ ВАЛЮТ ЦБ РФ
    на 19.07.2019
    USD62,8286-0,1165
    EUR70,6068+0,0516
    E/U1,1238+0,0029
    БВК66,3288-0,0409
    Все валюты

    ПОГОДА 
    Россия, Московская обл., Москва
    днем
    ночью

    (прогноз)
    Погода в России и за рубежом

    ВАШЕ МНЕНИЕ



      Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100
    Российский деловой портал «Альянс Медиа»
     · Бизнес России
    Бизнес-образование
     · Бизнес-план
     · БИНФО
     · Благотворительность
     · Бухгалтерский учет
     · Вся Россия
     · ВЭД
    Госзаказ
     · Дистанционный консалтинг
     · ЖКХ
     · Законы
     · Зоокластер
     · Инвестиции
     · Инновации
     · Исследования
    Исторические документы
     · ИТ и связь
     · Кино
     · Кластер инноваций
     · Кластерное развитие
     · Коммерческие предложения
    Легпром
     · Маркетинг
     · Мероприятия
     · Молодежь
     · Наука
     · Недвижимость
     · Охрана труда
     · Размещение пресс-релизов
    Пресса
     · Продукция и услуги
     · Работа
     · Рассылки
     · Реклама и PR
     · Ремесленничество
     · Рестораны
     · Русский язык
    Система ММЦ
     · Словарь
     · Социальное общество
     · Спорт
     · Стиль Мода Дизайн
     · Субконтрактация
    ТВ - Первый канал бизнеса
     · Тесты
     · Транспорт
     · Финансовые рынки
     · Экология
    Адыгея
     · Алтай
     · Амурская область
     · Архангельск
     · Астрахань
     · Башкортостан
     · Белгород
     · Брянск
     · Бурятия
    Владимир
     · Волгоград
     · Вологда
     · Воронеж
     · Дагестан
     · Еврейская АО
     · Забайкальский край
     · Иваново
     · Ингушетия
    Иркутск
     · Кабардино-Балкария
     · Калининград
     · Калмыкия
     · Калуга
     · Камчатка
     · Карачаево-Черкессия
     · Карелия
    Кемерово
     · Киров
     · Коми
     · Кострома
     · Краснодар
     · Красноярск
     · Курган
     · Курск
     · Ленинградская область
    Липецк
     · Магадан
     · Марий Эл
     · Мордовия
     · Москва
     · Московская область
     · Мурманск
     · Ненецкий АО
    Нижний Новгород
     · Новгород
     · Новосибирск
     · Омск
     · Орел
     · Оренбург
     · Осетия
     · Пенза
     · Пермь
     · Приморье
    Псков
     · Республика Алтай
     · Республика Крым
     · Ростов-на-Дону
     · Рязань
     · Самара
     · Санкт-Петербург
     · Саратов
    Сахалин
     · Свердловская область
     · Севастополь
     · Смоленск
     · Ставрополь
     · Тамбов
     · Татарстан
     · Тверь
     · Томск
    Тула
     · Тыва
     · Тюмень
     · Удмуртия
     · Ульяновск
     · Хабаровск
     · Хакасия
     · ХМАО-Югра
     · Челябинск
     · Чечня
    Чувашия
     · Чукотка
     · Якутия
     · Ямало-Ненецкий АО
     · Ярославль
    Дальневосточный ФО
     · Приволжский ФО
     · Северо-Западный ФО
     · Северо-Кавказский ФО
     · Сибирский ФО
     · Уральский ФО
    Центральный ФО
     · Южный ФО
    Австралия
     · Австрия
     · Азербайджан
     · Аргентина
     · Армения
     · АТЭС
     · Белоруссия
     · Бельгия
     · Болгария
     · Бразилия
    Великобритания
     · Венгрия
     · Вьетнам
     · Германия
     · Греция
     · Грузия
     · Дания
     · ЕАЭС
     · Египет
     · Израиль
     · Индия
    Ирландия
     · Испания
     · Италия
     · Казахстан
     · Канада
     · Кипр
     · Киргизия
     · Китай
     · Куба
     · Латвия
     · Литва
    Молдавия
     · Монголия
     · Нидерланды
     · Норвегия
     · Польша
     · Португалия
     · Румыния
     · Сербия
     · Словакия
     · Словения
    СНГ
     · Таджикистан
     · Тайвань
     · Туркмения
     · Турция
     · Узбекистан
     · Украина
     · Финляндия
     · Франция
     · Хорватия
    Черногория
     · Чехия
     · Швейцария
     · Швеция
     · Эстония
     · Южная Корея
     · Япония
    2003 - 2019 © НДП "Альянс Медиа"
    Правила републикации
    материалов сайтов
    НП "НДП "Альянс Медиа"

    Политика конфиденциальности