Современных складов мало
Несмотря на то что дефицит складских помещений становится все более заметным, основная масса девелоперов не рассматривает рынок складов как достойный объект для инвестиций. Основным поставщиком помещений под склады остаются пустующие цеха остановившихся производств. Однако наиболее дальновидные игроки рынка недвижимости уже приступили к реализации проектов, связанных с созданием складских комплексов европейского уровня.
Лишь четверть высококлассных складских помещений в Москве отвечает всем современным требованиям, считают специалисты компании Jones Lang LaSalle. Их общая площадь не превышает 150 000 кв. м - для такого мегаполиса, как Москва, это крайне мало. Столько планирует построить в Подмосковье для собственных нужд одна лишь IKEA. Дефицит складов приводит к тому, что стоимость хранения грузов зачастую оказывается завышенной.
Несмотря на дефицит качественных складов, девелоперы не спешат развивать бизнес в области их постройки. Это объясняется заметно более продолжительными сроками окупаемости по сравнению с другими инвестиционными проектами в сфере недвижимости, считает директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Балла Фай. По его оценке, если для офисной и торговой недвижимости нормальным сроком окупаемости являются 3 - 6 лет, то для складов - уже 5 - 8 лет. Другие специалисты объясняют слабую активность девелоперов неразвитостью рынка, которая делает складские проекты весьма рискованными, - трудно правильно оценить нужды конечных потребителей.
Однако некоторые фирмы смогли добиться успехов в этой области. Например, компания "Кулон" в партнерстве с португальской ESAF успешно реализовала первый проект по строительству офисно-складского комплекса на улице 8 Марта. Сейчас в нем самые высокие ставки аренды в Москве - они достигают $160 за 1 кв. м в год. По словам генерального директора "Кулона" Ивана Потехина, в комплексе из 8000 кв. м складских и 4500 кв. м офисных помещений не осталось ни одного свободного уголка. "Спрос на склады остается высоким, и сейчас мы готовим исходно-разрешительную документацию еще на три проекта", - сообщил он. Из них только один будет располагаться в черте Москвы - на Дорожной улице (8000 кв. м складских и 4000 кв. м офисных площадей) , а два остальных - в Подмосковье, на Новорижском шоссе (здесь планируются чисто складские объекты площадью 18 000 и 8000 кв. м). Вообще в последний год все больше компаний предъявляют спрос на складские помещения за пределами МКАД - это и дешевле, и удобнее с точки зрения организации подъездных путей.
Уровень рентабельности строительства складов вполне сопоставим сейчас с проектами по возведению офисных комплексов, считает Потехин. Хотя ставки аренды складов, конечно, ниже, но и инвестиции требуются меньшие - примерно на 25 - 30% , говорит он. При этом многим компаниям хотелось бы иметь расположенные в одном и том же месте склад и офис. Характерным примером такой компании является DHL - один из главных арендаторов комплекса на улице 8 Марта.
"Рынок офисов начинает насыщаться, - говорит Потехин. - А на рынке складов игроков немного, и у нас есть хорошие возможности".
По словам заместителя директора Jones Lang LaSalle Рубена Алчуджяна, основных владельцев и арендаторов складских комплексов можно условно разделить на три категории: компании, специализирующиеся на логистике, крупные российские и иностранные производители, торговые сети.
Наиболее эффективно арендованные площади используют арендаторы, относящиеся к первой группе. Их бизнес состоит в оказании максимально полного комплекса услуг по распределению товарных потоков торговым компаниям. Подобные услуги, например, оказывают российско-французская FM Logistics (склад площадью 48 500 кв. м в районе аэропорта "Шереметьево-2", в составе комплекса есть таможенный терминал) , JD Logistics (терминалы на Варшавском, Ярославском шоссе, в г. Пушкино Московской области общей площадью около 20 000 кв. м).
Фирмы-производители, такие как Coca-Cola, Mars и пр. , предпочитают обычно складировать товар в месте изготовления, а торговцы ( "Рамстор", Metro) часто соединяют торговые и складские площади в единое целое.
В Москве всем международным стандартам соответствуют не более десятка складских комплексов, расположенных в привлекательных районах, - ставки аренды в них достигают $150 - 160 за 1 кв. м в год. Менее удачное расположение снижает цену аренды склада до $100 - 120. Отапливаемые помещения без технических наворотов стоят $60 - 100 за 1 кв. м в год, а холодные боксы в неудачных местах - $40 - 70 за 1 кв. м в год.
По словам Алчуджяна, идеальный склад должен быть расположен так, чтобы обеспечивать подъезд большегрузного транспорта (так называемых еврофур) , движение которого внутри кольца Московской окружной железной дороги без специального пропуска запрещено. Здание должно круглосуточно охраняться, а к грузам должен быть обеспечен постоянный доступ. Практически всегда есть потребность в автономной электроподстанции и тепловом узле. Перед воротами необходима площадка для маневрирования крупнотоннажного транспорта длиной не менее 25 м. Само здание должно иметь предпочтительно прямоугольную планировку, выровненный пол, потолки высотой от 7 м (предпочтительна высота 9 - 10 м). Внутри помещения должно быть как можно меньше колонн - не более одной на 100 кв. м. Все складские помещения должны располагаться на одном уровне (на первом этаже). На втором и других этажах, если они есть, могут располагаться лишь вспомогательные или офисные помещения.
По оценке Jones Lang LaSalle, на конец 2001 г. общее количество складских помещений европейского уровня составляло в нашей стране 602 000 кв. м. Из них лишь 150 000 кв. м отвечают всем современным требованиям. Учитывая небольшое предложение вновь построенных специализированных складских помещений, основным их источником пока выступают заводы и фабрики, сдающие пустующие цеха. Риэлторы полагают, что здесь есть неплохие резервы. По данным аналитиков Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) , до 2020 г. может высвободиться 5000 га неэффективно используемых производственных территорий.
Торговцам негде хранить товар
В Северной столице ощущается дефицит качественных складских площадок. Цена на аренду помещений в профессионально оборудованных комплексах достигает $100 за 1 кв. м в год. Торговые фирмы продолжают приспосабливать под склады технические подвалы в жилых домах и бывшие заводские цеха, но предложение таких объектов быстро исчерпывается. Тем не менее проекты по сооружению терминалов нового поколения пока находятся лишь в зачаточной стадии - они имеют более низкую рентабельность, чем другая коммерческая недвижимость. И только крупные торговые сети вынужденно приступают к строительству собственных логистических центров.
"На каждый пригодный под складскую функцию объект сегодня находится по три-четыре претендента. Предложений становится все меньше. Поэтому многие клиенты готовы рассматривать варианты в ближайшем пригороде в радиусе 40 - 50 км от Петербурга", - отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "Экотон" Сергей Дворников.
Наибольший спрос приходится на площади в 1000 кв. м. Есть потребность и в более солидных складах - 3000 - 5000 кв. м. По наблюдениям специалистов агентства "Ината", доля таких заявок на рынке растет. Однако найти подобные объекты крайне сложно. В то же время неизменной популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются небольшие встроенные помещения (до 100 - 150 кв. м) , особенно в центре города.
Активизация спроса приводит к повышению цен. За последний год стоимость аренды теплых складов увеличилась в среднем с $35 - 45 за 1 кв. м в год до $60 - 70. Холодный ангар можно арендовать от $15 за 1 кв. м в год. По оценке заместителя генерального директора "Инаты" Александра Степанова, 95% собственников желают сдать склад в аренду и только лишь 5% готовы с ним расстаться. Сделки купли-продажи единичны. Они, как правило, совершаются в ценовом диапазоне от $100 до $200 за 1 кв. м.
Пролетарская родословная.
Основной источник предложения на рынке складских площадей - бывшие производственные объекты. Практически все действующие промышленные предприятия пускают на свою территорию сторонние фирмы, уступая им часть цехов. Например, последовательную политику в этом направлении проводит АО "ЛОМО" (Ленинградское оптико-механическое объединение) - один из крупнейших владельцев производственной недвижимости в Петербурге. Доходы акционерного общества от сдачи в аренду площадей составили в 2001 г. почти $5 млн. ЛОМО сдает в аренду десятки тысяч квадратных метров под склады и держит цены не менее $72 за 1 кв. м в год.
Специализированные складские комплексы также ведут родословную от подвергшихся трансформации заводских корпусов. Один из самых крупных оборудованных терминалов, расположенный на северной окраине города (недалеко от станции метро "Проспект Просвещения") , возник на месте ткацкой фабрики "Искра". Ее недвижимость была продана за долги в 1997 г. После реконструкции здание площадью 55 000 кв. м стало сдаваться в аренду. Актуальные ставки - до $60 за 1 кв. м в год. Свободных площадей здесь в настоящее время нет.
Гибриды и парадоксы.
Весьма популярный на рынке коммерческой недвижимости товар - офис-склад. Торговые компании заинтересованы в том, чтобы в одном месте снять и то и другое. Ряд городских бизнес-центров предлагает услуги по аренде складов. "Если 10 - 20% площадей офисного комплекса сдается под склады, это повышает его рыночную привлекательность, - говорит директор по развитию агентства "Бекар" Александр Жуков. - Например, идя навстречу арендаторам "Нобеля", владельцы этого бизнес-центра на Пироговской набережной приобрели под складские нужды соседнее здание, принадлежавшее "Русскому дизелю".
Среди известных в городе офисно-складских комплексов - бизнес-парк "Остров" в Кировском районе, "Бизнес-сити" на набережной Обводного канала, "Маяк" на Московском проспекте. Они держат арендные ставки на склады в диапазоне $48 - 60 за 1 кв. м в год. Тем не менее управляющие таких объектов не стремятся выделять складскую функцию в самостоятельную. Напротив, многие планируют частично перепрофилировать склады в конторские и торговые помещения, аренда которых стоит намного дороже.
По той же причине - сравнительно низкая доходность бизнеса - девелоперы не спешат вкладывать средства в создание с нуля крупных современных терминалов. "Пока в городе не удовлетворен спрос на торговые площади, проекты, связанные с гипермаркетами и моллами, будут вызывать у инвесторов первоочередной интерес, - поясняет Мария Тиника, специалист отдела торговой недвижимости петербургского представительства Colliers International. - При сопоставимых вложениях они сулят больше прибыли".
Торговое ускорение.
Сегодня в Петербурге строительством складских комплексов озабочены в основном крупные торговые сети. Такие объекты жизненно необходимы им для расширения бизнеса.
Осенью 2001 г. компания "Агроторг", владеющая сетью "Пятерочка", начала сооружение офисно-логистического терминала, предназначенного для обслуживания питерских и московских магазинов (через него будет проходить 85% продукции, реализуемой в сети). Сумма инвестиций в проект составляет $6 млн. Распределительный центр расположится в Невском районе на бывшей площадке Завода турбинных лопаток (ул. Седова). "Агроторг" получил у завода по договору аренды с последующим выкупом два недостроенных одноэтажных цеха. Объекты будут завершены, а между ними появится офисная "вставка". Общая площадь терминала - примерно 27 000 кв. м. Директор сети "Пятерочка" Сергей Лепкович считает, что он позволит вдвое сократить время на доставку товаров в магазины. ("Ведомости", 26.03.2002)