Многие агентства ожидают подъема
Состояние рынка аренды жилья в Москве и Санкт-Петербурге свидетельствует о формировании значительной группы потребителей, зарабатывающих недостаточно для приобретения квартир в новостройках, но тем не менее располагающих возможностью жить в нестесненных условиях. Риэлторы жалуются только на то, что Москва (как, впрочем, и Санкт-Петербург) не занимается строительством доходных домов (за исключением единичного эксперимента Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы). Они объясняют это высокой стоимостью кредитных ресурсов, делающих строительство для последующей сдачи жилья в наем малорентабельным.
Столичный рынок аренды квартир радует риэлторов. Спрос не ослабевает, цены достаточно стабильны, а некоторые специалисты даже предсказывают в ближайшем будущем начало быстрого роста. Дефицит предложения заметен уже не только в традиционном сегменте наиболее дешевых квартир, но и на рынке дорогого элитного жилья.
"Безумного ажиотажа нет, но рынок хороший" - так характеризует нынешнюю ситуацию генеральный директор агентства "Полиграфжилстрой" Екатерина Устинова. По ее словам, стабильность рынка подтверждается уровнем доходности от сдачи жилья в наем - она составляет примерно 1% в месяц (12% годовых) , что соответствует мировой практике. Это выше банковского процента, но доходность не настолько велика, чтобы указывать на серьезную нехватку жилья для аренды.
Аналогичное заключение делает и директор управления аренды квартир компании "Миэль" Владимир Голдин. По его мнению, в последние 3 - 4 месяца рынок демонстрирует стабильность, особенно если исключить из статистики сегмент элитного жилья, живущий по собственным законам. Сейчас, по оценке Голдина, количество предложения немного увеличилось, но это связано с началом дачного сезона, на время которого многие пытаются сдать московские квартиры. Суммарное предложение в апреле по сравнению с мартом выросло на 8% , по статистике обращений в компанию, но одновременно вырос на 5% и спрос.
С другой стороны, генеральный директор агентства "Наша Москва" Михаил Гороховский предсказывает вероятный рост ставок аренды уже в ближайшие месяцы. По его словам, уровень спроса в мае этого года намного выше прошлогоднего уровня. Обычно основной подъем спроса на долгосрочную аренду приходится на август, в прошлом году он захватил уже вторую половину июля, а в этом, не исключено, придется уже на июнь-июль, говорит он. Он связывает такое положение вещей с подъемом экономики, которое приводит к миграции из регионов в Москву: многие приезжие сначала предпочитают жить в арендованной квартире, а только удостоверившись, что дела идут на лад, начинают подбирать жилье для приобретения.
"Мой последний клиент, которому я сдавала квартиру, предпочел именно такой вариант, - рассказала владелица большой квартиры в Центральном административном округе Елена. - Он переехал в Москву из Тулы, начал здесь бизнес, но, пока не раскрутился, арендовал жилье. А затем съехал, купив сразу дом в коттеджном поселке".
Оценить точное число арендуемых квартир в Москве невозможно: слишком много людей не обращаются в риэлторские агентства, а предпочитают искать жилье (или клиента) через знакомых. В базах данных риэлторов обычно бывает 4000 - 5000 квартир. Это очень незначительное число, учитывая, что общий жилищный фонд города превышает 3,5 млн квартир, по данным МосгорБТИ.
Географических предпочтений у желающих снять квартиру практически нет за исключением традиционно популярного Юго-Западного административного округа. Главными факторами, определяющими скорость сдачи объекта, остаются два - соотношение цены и качества и близость к метро, говорят аналитики. Дешевое жилье (не дороже $250 в месяц за однокомнатную квартиру) сдается за считанные дни, и Гороховский уверен, что через несколько месяцев срок экспозиции наиболее привлекательных объектов будет измеряться часами. "Уже сейчас у нас бывали случаи, когда наши агенты показывали клиенту квартиру, а на лестнице уже ждали другие, - говорит он. - Да и желающий снять очень дорогую квартиру сейчас может искать подходящий вариант месяцами и так и не найти".
Аналогичные процессы отмечают на рынке элитных квартир специалисты Penny Lane Realty. "В мае наблюдается небывалое оживление, которое к июню может обернуться настоящим подъемом, - говорит директор департамента аренды элитной недвижимости агентства Екатерина Акимова. - Средние весенние показатели уровня спроса в этом месяце будут, безусловно, перекрыты". Она также убеждена, что к июню-августу средние показатели спроса достигнут пиковых индексов осени прошлого года и значительно их превысят.
По ее словам, в этом сегменте можно ожидать роста спроса со стороны иностранцев, которые, по статистике компании, уже сейчас составляют 52%. В частности, общий подъем деловой активности и недостаток мест в московских гостиницах, по ее мнению, могут спровоцировать резкий рост цен на краткосрочную аренду, которая в столице развита очень слабо.
Растет и средний бюджет клиента элитного сегмента рынка, отмечает она. По ее данным, в апреле он вырос на 23% по сравнению с мартом и составил $2334. Это происходит за счет увеличения доли дорогих ($4000 - 8000) квартир в общей структуре спроса. На этот ценовой сегмент приходится 13% от общего числа заявок. Однако по-прежнему лидируют самые дешевые из элитных квартир, ежемесячная ставка на которые не превышает $1000. Их доля - 44%. На квартиры в ценовом сегменте $1000 - 2000 приходится 26% , $2000 - 4000 - 15% , а на самые дорогие (от $8000) - 1 - 2% спроса.
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ: квартиросъемщики становятся разборчивее
На петербургском рынке аренды жилья в последние месяцы царит стабильность. Ставки аренды за год выросли примерно на 10% - значительно меньше, чем цены на жилье. С началом сезона на рынок выплеснулась волна "подснежников" (квартир, сдающихся на летние месяцы) , что выравняло соотношение спроса и предложения. Снизилась криминальная составляющая рынка - сократилось количество "информагентств", предоставлявших арендаторам липовые перечни объектов. Растет популярность краткосрочной аренды.
По мнению большинства участников рынка, стабильности в ближайшее время ничто не угрожает. Некоторый спад спроса был отмечен в апреле - начале мая, но сейчас ситуация выровнялась. Генеральный директор агентства "Итака" Сергей Галалу полагает, что традиционно сложившийся баланс спроса и предложения (некоторый дефицит предложений 1-комнатных квартир, длительные сроки экспозиции в дорогом секторе) сохранится как минимум до начала осени. Это позволяет клиентам без особых затруднений решать вопросы временного проживания, а фирмам - уверенно планировать бизнес в этом непростом секторе рынка.
"Спальные" преимущества.
Туристический сезон вносит свои коррективы: растет число заявок на жилье в центре. Однако по-прежнему наиболее значимая часть спроса приходится на спальные районы. Требования стандартные: качество дома, близость метро, наличие приемлемого минимума мебели и бытовой техники. Специалисты отдела аренды агентства "Бекар" отмечают, что отсутствие телефона перестало быть критичным фактором: если раньше это нередко приводило к срыву сделки, то теперь, с распространением мобильной связи, квартиры без телефона вполне ликвидны, хотя и дешевле примерно на 20%. При заключении долгосрочных договоров наниматели, как правило, интересуются перспективами телефонизации дома.
Еще одна важная тенденция, зафиксированная "Бекаром", - увеличение предполагаемых сроков аренды. Жилье все чаще арендуют клиенты, строящие планы на год и более.
Безусловными географическими лидерами "рядовой" аренды остаются популярные зеленые зоны - ФРГ ("фешенебельные районы Гражданки", т. е. кварталы у станций метро "Площадь Мужества", "Удельная", "Озерки") и дома, расположенные у Парка Победы в Московском районе. Пользуется спросом и Ленинский проспект. Ставки начинаются со $130 - 140 в месяц за 1-комнатную квартиру. В принципе можно найти и дешевле, но это будет или совсем некачественный вариант, или место с серьезными транспортными проблемами.
Квартиры конкурируют с отелями.
В центре города разброс цен, как обычно, настолько велик, что средние ставки вывести сложно. Основные тенденции: однокомнатную недорогую "студию" в центре найти практически нереально (в силу особенностей застройки) ; комнат предлагается достаточно много - но, как правило, через частные объявления. Агентства с комнатами в коммуналках связываются неохотно: доход невелик, а вот возникновение проблем с соседями - вполне вероятно. Зато именно в центральных кварталах заметно увеличивается число собственников, которые приобретают жилье именно для последующей сдачи внаем, в том числе на краткие сроки. По данным компании "Кварц-Сервис", 95% "посуточных" квартир расположены в центре.
Краткосрочная аренда приличной квартиры начинается с $10; более распространенные ставки - $25 - 50 в сутки. Верхняя планка ограничена ценами "большой тройки" гостиниц ( "Астория", "Европа", "Невский Палас") , хотя встречаются и совершенно экзотические предложения. Например, риэлторы рассказывают про квартиру, некогда, по слухам, принадлежавшую резиденту одной из иностранных разведок, напичканную системами безопасности и с тремя выходами на разные улицы. За нее запрашивали более $15 000 в месяц - но клиента так и не нашли.
Частный сектор вполне успешно конкурирует с гостиницами. Предложение растет за счет благоустройства петербургских двориков в кварталах, прилегающих к Невскому (Итальянская, Караванная улицы, Манежная площадь) , но спрос несколько сокращается, особенно со стороны иностранцев. Западные фирмы активно обучают персонал и заменяют "привозных" менеджеров на местных. Впрочем, место капризных иностранцев в квартирном секторе довольно быстро занимают московские бизнесмены и представители сырьевых регионов, привыкшие к размаху и комфорту.
По оценке управляющего директора филиала компании DTZ Елены Кислицыной, о докризисном уровне цен пока говорить не приходится: хотя стоимость аренды может подниматься до $6500, обычный бюджет сделки по найму элитного жилья составляет $3000 в месяц.
Мошенники отступают.
Гости Северной Пальмиры, самостоятельно изучая базы данных, по-прежнему рискуют нарваться на очень недорогие и соблазнительные предложения "информационных фирм". В одном из вариантов предлагалась однокомнатная квартира на Невском всего за $80. При визите непосредственно в фирму надо уплатить 300 - 500 руб. , чтобы получить перечень телефонов. Правда, либо дозвониться так и не удастся, либо окажется, что "квартира уже сдана". В последнее время число компаний, работающих подобным образом, заметно снизилось. Причины - активность правоохранительных органов и PR-кампания цивилизованных арендных фирм. В прошлом году сотрудники РУБОПа провели операцию и предъявили обвинение менеджерам одного из "информационных агентств". В начале этого года деятельность группы мошенников, действовавших на рынке оказания услуг по аренде жилья, пресекли оперативники Управления Федеральной службы налоговой полиции по Санкт-Петербургу. Оперативники представлялись клиентами, проходили всю процедуру в фирме, записывая переговоры; и им удалось доказать, что перечень телефонов был заведомо липовым.
Специалисты утверждают, что судебная перспектива у этих дел достаточно сомнительна (обвинению придется доказывать наличие преступного умысла, а это очень непросто) , но некоторую роль в очистке рынка от откровенного мошенничества эти меры сыграли. ("Ведомости", 28.05.2002)