Деловая пресса

Главная

О проекте

Партнеры

Рассылка

Свидетельства СМИ

Реклама

Контакты

Публикации

Разместить информацию
Портал электронных
средств массовой информации
для предпринимателей


Поиск
Расширенный поиск


ЭЛЕКТРОННЫЕ ИЗДАНИЯ


Бизнес за рубежом



Новости электронной коммерции



Российские политические портреты



Новости малого бизнеса



Вести Отечества



Новости Cистемы ММЦ



Внешнеэкономическое обозрение



Россия выбирает



Торговая неделя



Москва: мэр и бизнес



Новые технологии



Налоги и бизнес



Бизнес и криминал



Деловая Москва



Лизинг Ревю



Маркетинг и практика предпринимательства





Маркетинг и практика предпринимательства

  номер 18-19 (86-87) от 16.09.2002 Архив


<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>


МЕСТА ПОД КРЫШЕЙ ХВАТАЕТ

Стабилизация началась

Рост ставок аренды офисов в Москве продолжается, но этот процесс серьезно замедлился по сравнению с двумя прошедшими годами. О насыщении рынка говорить пока рано, и далеко не все компании с легкостью подбирают себе места обитания. Риэлторы и аналитики рынка недвижимости убеждены, что ввод до конца года дополнительных площадей в строящихся бизнес-центрах не снизит уровень спроса - почти все вводимые площади уже давно сданы в аренду или проданы.

По данным Colliers International, во II квартале 2002 г. было введено в эксплуатацию примерно 30 000 кв. м офисных помещений, что составляет около половины от результатов I квартала. Всего же на протяжении года рынок должен пополниться, по разным оценкам, от 240 000 кв. м до 350 000 кв. м офисов современного уровня. Правда, в течение квартала не было завершено строительство ни одного нового офисного здания класса А. Наиболее крупным офисным центром класса В, который был введен в эксплуатацию за это время, стала вторая очередь офисного комплекса, расположенного на 2-й Звенигородской улице (6100 кв. м).

Среди его особенностей - открытая планировка этажа, шаг колонн - 6 м, высота потолков - более 3 м, центральная система кондиционирования. Практически полностью это здание было сдано в аренду еще до окончания строительства, что объясняется относительно невысокими ценами - владельцы запрашивали $400 за 1 кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Обычно ставки на класс В в $300 - 400 за 1 кв. м являются базовыми. Кроме того, вероятно, арендаторов привлекло удобство транспортного сообщения - совсем рядом проходит Третье кольцо.

Всего на протяжении II квартала в бизнес-центрах высокого класса было продано или сдано в аренду около 60 000 кв. м. Это вполне сравнимо с соответствующими показателями 2000 - 2001 гг. , что показывает сохранение высокого уровня спроса. Правда, это меньше показателей I квартала, но эксперты объясняют активность начала года вводом в эксплуатацию большого количества офисных площадей в конце 2001 г. В то же время нужно отметить, что свободные помещения в этих зданиях в основном сдавались в аренду в короткий срок.

В целом летнего спада активности большинство аналитиков не отмечает. Например, только за июль средний уровень свободных площадей в комплексах класса А и В снизился на 1% до 6,4% , а если говорить о помещениях высшего класса, то незанятыми остаются всего лишь 2,7% , по данным Stiles & Riabokobylko. Согласно разработанному компанией делению Москвы на "офисные округа", наибольший объем первоклассных офисов сегодня предлагается в Белорусском и Новослободском районах (уровень свободных площадей 7,3% и 10% соответственно). Также за месяц почти на 1% увеличилось предложение в Центральном районе - там сейчас есть возможность снять около 5000 кв. м (данные на начало августа). Нехватка офисов в центре, в районе Сокола и на Таганке компенсировалась в июле повышенным предложением площадей класса В (около 10 000 кв. м) в Басманном районе.

Аналитики Colliers International отмечают, что в последнее время на рынке появилась интересная тенденция - спрос на приобретение крупных офисов в собственность. Это характерно, правда, только для российских компаний, тогда как западные предпочитают все же арендовать помещения. А многие крепко стоящие на ногах отечественные структуры уже устали от перезаключения договоров аренды и переговоров о повышении ставок. По данным Colliers International, заявки на покупку офисов площадью более 1000 кв. м составляют 48% в структуре спроса, тогда как арендовать большие помещения хотят только 9% клиентов. Обратная ситуация с маленькими офисами - площади до 75 кв. м покупает лишь 1% компаний, а от 75 кв. м до 150 кв. м - 3%. Тогда как арендовать такие площади хотят соответственно 18% и 28% фирм.

Всего же, по информации Colliers International, за II квартал доля сделок купли-продажи составила 25% от общего количества поглощенных рынком площадей. Правда, фигурантов этих сделок риэлторы не называют, хотя участников крупных сделок по аренде раскрывают охотно. В частности, известный производитель зубной пасты Colgate-Palmolive арендовал около 1200 кв. м в "Аэростаре", DuPont снял 1455 кв. м в здании в Большом Палашевском пер. , 11. Среди других крупнейших сделок можно назвать аренду площадей в новом комплексе на Моховой ул. , 7, банком Delta Credit (2119 кв. м. ) и аудиторской компанией Deloitte and Touche (3477 кв. м). А табачная фирма Philip Morris заняла 1340 кв. м на Профсоюзной ул. , 125.

Но и на помещения средней руки цены оказываются порой неподъемными для арендаторов, особенно это касается предприятий малого бизнеса. "Если рассматривать обычные офисы, расположенные на первых этажах жилых зданий, в административных зданиях заводоуправлений, в НИИ, бывших цехах, переделанных под офис, то минимальные цены на их аренду - $300 - 350 за 1 кв. м в год, - говорит начальник отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости "Домострой" Владимир Плискин. - Разумеется, если они находятся в удовлетворительном состоянии. На потребительский спрос и цену в данном случае влияют такие факторы, как удобный подъезд к офису, парковка".

По его словам, самые низкие цены в Юго-Восточном округе, чуть выше - в Восточном и Северо-Западном. Здесь нижняя ценовая планка на офисные помещения в рабочем состоянии - около $200 за 1 кв. м в год. Однако спрос на офисы в престижных районах высокий, а их дефицит приводит к росту цен, особенно при покупке. Аналитики Stiles & Riabokobylko отмечают, что за год - с июля прошлого по июль нынешнего - средняя цена продажи офисов в Центральном районе поднялась с $2700 до $3070 за 1 кв. м, а в Замоскворечье - с $3000 до $3125 за 1 кв. м.

В целом аналитики считают, что нынешнее состояние офисного рынка свидетельствует о начале стабилизации. Небольшой рост цен еще будет продолжаться на протяжении одного-двух лет, но всплесков или серьезных скачков ничто вроде бы не предвещает. "Цены растут, но очень медленно, - говорит заместитель директора компании Jones Lang LaSalle Рубен Алчуджян. - В ближайшие год-два они будут повышаться не более чем на 2 - 3% в год".

Бизнес-центры продаются вместе с арендаторами

Петербургский офисный рынок достиг зрелости. Арендные ставки прекратили рост еще прошлой весной. Во всех сегментах (по классу зданий) происходит насыщение спроса. Если летом 2001 г. не наблюдалось традиционного затишья, то в этом сезоне спад активности был очевиден. Собственники ряда "раскрученных" деловых комплексов, не испытывающих проблем с загрузкой площадей, готовы продать здания вместе с бизнесом. Запрашиваемые цены за объекты, расположенные в центре города, достигают $2000 за 1 кв. м.

Еще год назад подобные сделки были крайне редкими, а информация о них редко просачивалась в прессу. Сегодня бизнес-центры стали товаром, который открыто предлагается и активно рекламируется. Эта новая для Петербурга тенденция свидетельствует о том, что рынок переходит в качественно иное состояние.

Дорогое удовольствие.

Генеральный директор агентства недвижимости "Зиновьев и К" Себастьян Фицлайон отмечает, что раньше доходные объекты в Петербурге практически не продавались. "Из-за неразвитости рынка покупателю было трудно рассчитать рентабельность этих проектов, - говорит он. - Инвесторы предпочитали вкладывать средства в развитие недвижимости с нуля. Кроме того, два-три года назад мало кто из компаний мог позволить себе такое дорогое приобретение, как действующий бизнес-центр, чтобы использовать его под собственный офис или с целью извлечения дохода. Сейчас, когда кредитные ресурсы стали доступнее, такие покупатели появились".

При посредничестве агентства "Зиновьев и К" на реализацию были выставлены два бизнес-центра, принадлежащие шведской компании JGB Consulting. Оба здания находятся в исторической части города. Одно - на Дивенской улице, 3 (JGB-1) , другое - на Серпуховской улице, 10 (JGB-2). Бизнес-центры относятся к классу В и к началу 2002 г. были заполнены практически на 100% при уровне арендных ставок $300 за 1 кв. м в год. Клиент на JGB-2 нашелся, по словам Фицлайона, "за пять минут". Объект фактически не рекламировался. Условия, на которых были приобретены права на здание полезной площадью 2700 кв. м, не разглашаются. Однако сходный по расположению и качеству отделки бизнес-центр JGB-1 предлагается по $2000 за 1 кв. м; пока этот объект не продан.

Новым владельцем комплекса на Серпуховской улице стала Балтийская инвестиционная корпорация. Она же взяла на себя управление зданием, которое продолжает функционировать как офисный центр с прежним составом арендаторов. По словам ее генерального директора Станислава Энсара, возглавляемая им компания специально создана под этот проект и прежде не работала на офисном рынке. Однако бизнес рассматривается учредителями как весьма привлекательный.

Международный концерн Skanska объявил о продаже двух офисно-жилых зданий в центре Петербурга, расположенных на Казанской улице, 44, и на 8-й Советской улице, 31. Комплекс "Золотая Казанская" - один из пионеров петербургского офисного рынка. Он был запущен в конце 1996 г. Полезная площадь офисов и апартаментов - около 4000 кв. м.

В Skanska рассчитывали распродать коммерческие площади сразу же после завершения реконструкции. Однако затем помещения стали сдаваться в аренду. Сейчас уровень ставок за офисы класса В составляет $350 за 1 кв. м в год. Спустя пять с лишним лет комплекс все же выставлен на реализацию за $7,8 млн, но теперь уже целиком. Здание на 8-й Советской (полезная площадь около 2000 кв. м) продается за $2,5 млн.

Ряд офисных объектов предлагается и на окраинах. Цены весьма умеренные - от $150 до $500 за 1 кв. м.

Генеральный директор компании "VMB-Траст" Александр Гришин полагает, что в условиях усиливающейся конкуренции на офисном рынке наиболее реальными кандидатами на продажу являются небольшие здания в центре города, которые пользуются спросом под представительские офисы для крупных компаний, а также деловые центры, расположенные не вполне удачно в спальных районах.

Очевидно, владельцы офисной недвижимости справедливо рассудили, что именно сейчас они могут выручить за свои объекты максимальные суммы. Доходность бизнеса, связанного с предоставлением в аренду офисов, достигла пика. Уже скоро, возможно, прибыльность начнет снижаться по мере вывода на рынок новых комплексов площадью 10 000 - 20 000 кв. м, которые в настоящее время находятся в процессе строительства или реконструкции ( "Район-700", "Петровский форт", "Сити-Центр". .. ). Эти объекты вводятся очередями и предлагают отремонтированные помещения по $200 - 250 за 1 кв. м в год. Например, к сентябрю на территории "Района-700" (Красногвардейская площадь, 2) будет запущен бизнес-центр под названием "Аскольд" площадью 7500 кв. м.

Внутренняя экспансия.

Несмотря на продолжающийся выброс предложения, говорить о "кризисе перепроизводства" офисов пока не приходится. Действующие бизнес-центры демонстрируют высокие показатели заполняемости. Для объектов класса С ставки в среднем стабилизировались на уровне $200 за 1 кв. м в год, комплексы категории В сдают площади по $250 - 350 за 1 кв. м в год, офисы экстра-класса предлагаются от $400 - 450.

Тем не менее, по оценке специалистов управляющей компании BCM Group, не исключено, что до конца года арендная плата в наиболее популярных у арендаторов зданиях увеличится еще примерно на 5% , хотя средние ставки могут немного снизиться из-за усиливающейся конкуренции.

Летом спрос на офисные площади создавали в основном мелкие арендаторы, претендующие на помещения до 50 кв. м. Бизнес-центры работают с ними крайне неохотно из-за высоких накладных расходов.

В роли постоянных клиентов выступают действующие арендаторы, поэтапно расширяющие офисы. Такая внутренняя экспансия наблюдается практически во всех бизнес-центрах. Во многих комплексах даже сформирован соответствующий лист ожидания. Например, в бизнес-центре "Нептун" (набережная Обводного канала) дополнительными площадями обзавелись компании LG и подразделение IKEA. ("Ведомости", 20.08.2002)




<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>


 
БЕСПЛАТНОЕ РАЗМЕЩЕНИЕ
ИНФОРМАЦИИ

  • ДОБАВИТЬ коммерческое предложение

  • ОПУБЛИКОВАТЬ информацию об организации

  • ОСТАВИТЬ заявку на кредит / инвестирование

  • РАЗМЕСТИТЬ объявление о покупке / продаже бизнеса

  • РАЗМЕСТИТЬ информацию о вакансии

  • Бесплатные сервисы онлайн



    КУРСЫ ВАЛЮТ ЦБ РФ
    на 18.09.2019
    USD64,1213+0,2941
    EUR70,6040-0,0655
    E/U1,1011-0,0061
    БВК67,0385+0,1323
    Все валюты

    ПОГОДА 
    Россия, Московская обл., Москва
    днем
    ночью

    (прогноз)
    Погода в России и за рубежом

    ВАШЕ МНЕНИЕ



      Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100
    Российский деловой портал «Альянс Медиа»
     · Бизнес России
    Бизнес-образование
     · Бизнес-план
     · БИНФО
     · Благотворительность
     · Бухгалтерский учет
     · Вся Россия
     · ВЭД
    Госзаказ
     · Дистанционный консалтинг
     · ЖКХ
     · Законы
     · Зоокластер
     · Инвестиции
     · Инновации
     · Исследования
    Исторические документы
     · ИТ и связь
     · Кино
     · Кластер инноваций
     · Кластерное развитие
     · Коммерческие предложения
    Легпром
     · Маркетинг
     · Мероприятия
     · Молодежь
     · Наука
     · Недвижимость
     · Охрана труда
     · Размещение пресс-релизов
    Пресса
     · Продукция и услуги
     · Работа
     · Рассылки
     · Реклама и PR
     · Ремесленничество
     · Рестораны
     · Русский язык
    Система ММЦ
     · Словарь
     · Социальное общество
     · Спорт
     · Стиль Мода Дизайн
     · Субконтрактация
    ТВ - Первый канал бизнеса
     · Тесты
     · Транспорт
     · Финансовые рынки
     · Экология
    Адыгея
     · Алтай
     · Амурская область
     · Архангельск
     · Астрахань
     · Башкортостан
     · Белгород
     · Брянск
     · Бурятия
    Владимир
     · Волгоград
     · Вологда
     · Воронеж
     · Дагестан
     · Еврейская АО
     · Забайкальский край
     · Иваново
     · Ингушетия
    Иркутск
     · Кабардино-Балкария
     · Калининград
     · Калмыкия
     · Калуга
     · Камчатка
     · Карачаево-Черкессия
     · Карелия
    Кемерово
     · Киров
     · Коми
     · Кострома
     · Краснодар
     · Красноярск
     · Курган
     · Курск
     · Ленинградская область
    Липецк
     · Магадан
     · Марий Эл
     · Мордовия
     · Москва
     · Московская область
     · Мурманск
     · Ненецкий АО
    Нижний Новгород
     · Новгород
     · Новосибирск
     · Омск
     · Орел
     · Оренбург
     · Осетия
     · Пенза
     · Пермь
     · Приморье
    Псков
     · Республика Алтай
     · Республика Крым
     · Ростов-на-Дону
     · Рязань
     · Самара
     · Санкт-Петербург
     · Саратов
    Сахалин
     · Свердловская область
     · Севастополь
     · Смоленск
     · Ставрополь
     · Тамбов
     · Татарстан
     · Тверь
     · Томск
    Тула
     · Тыва
     · Тюмень
     · Удмуртия
     · Ульяновск
     · Хабаровск
     · Хакасия
     · ХМАО-Югра
     · Челябинск
     · Чечня
    Чувашия
     · Чукотка
     · Якутия
     · Ямало-Ненецкий АО
     · Ярославль
    Дальневосточный ФО
     · Приволжский ФО
     · Северо-Западный ФО
     · Северо-Кавказский ФО
     · Сибирский ФО
     · Уральский ФО
    Центральный ФО
     · Южный ФО
    Австралия
     · Австрия
     · Азербайджан
     · Аргентина
     · Армения
     · АТЭС
     · Белоруссия
     · Бельгия
     · Болгария
     · Бразилия
    Великобритания
     · Венгрия
     · Вьетнам
     · Германия
     · Греция
     · Грузия
     · Дания
     · ЕАЭС
     · Египет
     · Израиль
     · Индия
    Ирландия
     · Испания
     · Италия
     · Казахстан
     · Канада
     · Кипр
     · Киргизия
     · Китай
     · Куба
     · Латвия
     · Литва
    Молдавия
     · Монголия
     · Нидерланды
     · Норвегия
     · Польша
     · Португалия
     · Румыния
     · Сербия
     · Словакия
     · Словения
    СНГ
     · Таджикистан
     · Тайвань
     · Туркмения
     · Турция
     · Узбекистан
     · Украина
     · Финляндия
     · Франция
     · Хорватия
    Черногория
     · Чехия
     · Швейцария
     · Швеция
     · Эстония
     · Южная Корея
     · Япония
    2003 - 2019 © НДП "Альянс Медиа"
    Правила републикации
    материалов сайтов
    НП "НДП "Альянс Медиа"

    Политика конфиденциальности