СТРОИТЕЛЬСТВО ХРАНИЛИЩ СТАНОВИТСЯ ПЕРСПЕКТИВНЫМ НАПРАВЛЕНИЕМ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>
СТРОИТЕЛЬСТВО ХРАНИЛИЩ СТАНОВИТСЯ ПЕРСПЕКТИВНЫМ НАПРАВЛЕНИЕМ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости в Москве и Московской области нашел новую перспективную нишу для развития -- это инвестиции в строительство складских помещений. Доходность этого бизнеса не очень высока -- примерно 20--25% годовых, но зато весьма быстрая окупаемость -- всего четыре-пять лет, в то время как при строительстве супермаркетов она в два раза дольше. Этот сектор сейчас находится на подъеме: эксперты говорят о масштабных инвестициях со стороны зарубежных игроков.

Существующую сегодня общую площадь складских помещений специалисты оценивают по-разному. В частности, по данным компании Knight Frank, в середине года она составляла 3,9 млн кв. м, в то время как остальные операторы рынка недвижимости называли цифру в два раза меньшую: Stiles&Riabokobylko -- 1,8 млн, Colliers Int. -- 2,3 млн. Истина, как известно, где-то посередине -- около 2 млн кв.м. Примерный объем сделок со складскими помещениями в прошлом году, по подсчетам риэлторов, составил 400 тыс. кв. м. Однако и эти цифры по сравнению с европейскими столицами кажутся небольшими: в Лондоне насчитывается 9 млн кв. м складов (при том, что там одни из самых высоких ставок аренды), в Варшаве -- 5 млн, в Мадриде -- 8 миллионов.

В ближайшие два-три года тенденция к увеличению складских площадей сохранится: это станет возможным за счет появления на рынке новых крупных иностранных проектов, под которые уже выделены инвестиции. Причем это будут огромные терминалы площадью 200--300 тыс. кв. м на участках в 20--50 га, расположенные в первую очередь вдоль шоссе близ МКАД. О планах строительства складов площадью до 100 тыс. кв. м уже объявили несколько иностранных компаний -- Hines, Sawatzky, Prologics и Skanska.

В столичном регионе лишь 20% складских помещений соответствуют международному уровню (класс А) и не более 15% -- менее респектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают. Остальные (классы С и D) предназначены для менее требовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены и крыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Колебания расценок зависят от многих характеристик склада, особенно от его площади и расположения. Учитываются также наличие коммуникаций (в том числе возможность создания различных температурных режимов), высота потолков и некоторые технические элементы -- например, антипылевое покрытие и автоматические ворота. Обязательными условиями для склада высокого класса обычно являются также круглосуточная охрана с возможностью видеонаблюдения и удобные подъездные пути.

Такое соотношение на рынке позволяет арендодателям помещений классов А и В, которые в последнее время стали пользоваться повышенным спросом, диктовать условия, в частности завышать ставки аренды. Система расчета платы также бывает различной, в зависимости от минимального срока аренды: чаще всего она бывает посуточной, но иногда рассчитывается и на целый год.

Если не учитывать сезонные колебания, то средняя ставка по аренде склада класса А составляет сейчас около 140 долл. за кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые обычно приближаются к 20 долл. за кв. м. В сегменте складов класса В ставки почти вдвое дешевле: по данным Knight Frank, они составляют 85--110 долл. за кв. м в год. По сравнению со ставками в европейских городах в Москве хранение товара на складе обходится очень дорого -- выше московских ставки только в Лондоне (около 200 долл. за кв. м) и Париже. А в столицах восточноевропейских государств аренда складов обходится в 70--100 долл. за кв. м в год. Правда, у московских арендаторов существует возможность сэкономить на аренде: обычно владельцы складов предоставляют скидку 3--5%, когда договор заключается на длительный срок (свыше трех лет) или когда компания готова арендовать весь складской комплекс (в этом случае ставка снижается весьма существенно). Также существует пониженный тариф для тех, кто заключает договор аренды еще на стадии строительства склада.

Сейчас договоры аренды складской площади заключаются сроком от одного года до трех лет. Иностранные компании, которые пока настороженно ведут свой бизнес в Москве, обычно заключают короткие договоры -- на срок до полутора лет.

Риэлторы прогнозируют рост строительства складских площадей буквально в арифметической прогрессии. Одна из главных причин этого небывалого явления -- “бум ритейла” в российской столице. Появление больших супер- и гипермаркетов провоцирует прежде всего спрос на большие склады -- 2--3 тыс. кв. м по цене 120--130 долл. за квадрат, находящиеся, с одной стороны, в непосредственной близости от супермаркетов, а с другой -- недалеко от МКАД. При этом девелоперами в прошлые годы в основном выступали иностранные компании. Связано это с тем, что строительство складского комплекса класса А площадью 25--30 тыс. кв. м обходится в 12--18 млн долл. Именно иностранцы и могли потянуть такие проекты.

Складские помещения подчинены совершенно иным принципам “территориальной престижности”, чем жилье, офисы или супермаркеты. Здесь есть только одно главное условие -- удобство для транспорта. Особенно важно наличие аэропорта вблизи трассы -- так, сформировалась необоснованная популярность у Ленинградского шоссе. Сейчас ожидается смещение акцентов в сторону аэропорта Внуково, который московские власти пообещали сделать “главными воротами города”.

/Время новостей, 16.08.2004/

<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>