Деловая пресса

Главная

О проекте

Партнеры

Рассылка

Свидетельства СМИ

Реклама

Контакты

Публикации

Разместить информацию
Портал электронных
средств массовой информации
для предпринимателей


Поиск
Расширенный поиск


ЭЛЕКТРОННЫЕ ИЗДАНИЯ


Бизнес за рубежом



Новости электронной коммерции



Российские политические портреты



Новости малого бизнеса



Вести Отечества



Новости Cистемы ММЦ



Внешнеэкономическое обозрение



Россия выбирает



Торговая неделя



Москва: мэр и бизнес



Новые технологии



Налоги и бизнес



Бизнес и криминал



Деловая Москва



Лизинг Ревю



Маркетинг и практика предпринимательства





Маркетинг и практика предпринимательства

  номер 24(41) от 09.12.2000 Архив


<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>


СОБСТВЕННЫЙ ОФИС ВЫГОДНЕЕ?

Оживление деловой жизни заставляет компании не только расширять офисы, чтобы принять новых сотрудников, но и думать об улучшении "качества жизни" в рабочем помещении. Проекты бизнес-центров вновь становятся интересными для инвесторов, а дальновидные менеджеры крупных корпораций стараются приобрести себе в собственность отдельные здания, покупка которых окупается за 3 - 4 года.

С этого обзора в регулярных выпусках "Ведомостей" о недвижимости несколько меняется привычный формат статистических таблиц, основанных на ценах сделок, совершенных крупнейшими московскими риэлторскими агентствами (а не ценах предложения). Новый формат был разработан с участием специалистов этих агентств и призван более четко удовлетворять потребности читателей в информации.

ПОИСКИ БОЛЬШИХ ПЛОЩАДЕЙ ОПЯТЬ ТРУДНЫ

Российский бизнес продолжает расширяться, и многие компании оказались перед необходимостью увеличить офисные площади. Однако послекризисное снижение темпов строительства бизнес-центров сейчас сыграло с арендаторами злую шутку: снять офис высокого класса большой площади оказывается делом малореальным. По оценке компании Jons Lang LaSalle, объем заявок на поиск офисов в Москве удвоился - со 100 000 кв. м в начале года до 200 000 кв. м к концу III квартала. А специалисты фирмы Stiles & Riabokobylko отмечают, что свободных помещений класса "А" и "В" площадью более 500 кв. м на рынке почти не осталось.

Сезонно положение арендаторов осложняется тем, что у многих к концу года заканчиваются сроки арендных договоров. Если у них есть потребность в расширении площадей, но нет возможности сделать это в том здании, где они занимают офисы, им приходится сталкиваться с неприятным фактом: новые контракты в других бизнес-центрах необходимо заключать по более высокой цене.

Цены на аренду офисов растут, хотя пока что не очень стремительными темпами. За последнее время они увеличились в среднем на 5 - 10% , затем стабилизировались, но при сохранении явной тенденции к дальнейшему росту, считает консультант по офисам Stiles & Riabokobylko Надежда Беликова. По данным Jons Lang LaSalle, в среднем помещения класса "А" сейчас сдаются в аренду по $490 - 530 за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые могут достигать $70 - 95 за кв. м в год). Класс "В" "уходит" по $370 - 450 за кв. м в год, а "С" - по $200 - 250 за кв. м в год (более подробно см. таблицу).

Согласно аналитическому исследованию московского рынка офисных помещений, проведенному компанией Colliers HIB, финансирование строительных проектов бизнес-центров возобновилось только в начале 2000 г. В первой половине года было сдано в эксплуатацию лишь 39 000 кв. м офисных площадей. Но они не оказали заметного влияния на рынок: предложение оказалось распыленным по всей Москве, так как каждый отдельный объект не превышал по площади 2000 - 2200 кв. м.

Но в ближайшем будущем ситуация должна улучшиться. Завтра открывается первая очередь многофункционального комплекса "Царев сад" (общая площадь 83 500 кв. м) , в которой 3500 кв. м займет выставочный центр, а 6000 кв. м - офисные помещения. По словам Владимира Неретина, директора департамента управления недвижимостью строящей комплекс компании "Кейстоун", офисы планируется заселить в I квартале 2001 г. Всего в "Царевом саде" на Софийской набережной, напротив Кремля, предполагается создать около 25 000 кв. м офисных помещений.

Кроме "Царева сада" в будущем году планируется сдача в эксплуатацию нескольких крупных объектов. По оценке Colliers HIB, эти строения увеличат общее предложение офисов в Москве на 17% - с 2,4 млн кв. м до 2,8 млн кв. м. Среди них, в частности, центры на Новинском бульваре, 31 (51 000 кв. м) ; Сретенке, 18 (35 000 кв. м) ; Дубининской, 33 (20 000 кв. м) ; Каланчевской, 13 - 15 (15 000 кв. м). Около 15 объектов крупные корпорации строят "под себя". "Это связано с тем, что в Москве пока не так много современных зданий, удовлетворяющих запросам крупных западных корпораций", - считает директор Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко.

Например, в октябре корпорация BASF въехала в собственное здание на Кадашевской набережной, построенное для нее девелоперской компанией B & B. Объект представляет собой три корпуса на едином земельном участке; второй предназначен для еще одного соинвестора - Commerzbank, который должен вселиться в будущем году; третий пока свободен. Контракт на строительство был заключен в 1998 г. , поэтому сегодня инвесторам приходится выкупать здания по докризисным ценам.

Наибольший спрос на более просторные офисы отмечается со стороны фирм, занимающихся оказанием услуг (одна треть от общего объема заявок) , и товаропроизводителей, сообщила аналитик Jons Lang LaSalle Юлия Никуличева. Например, Gillette, которая недавно арендовала 2400 кв. м в комплексе "Павелецкая Плаза II". Среди других крупных сделок - аренда корпорацией Schlumberger здания в 3500 кв. м на Таганской ул. , 9/11.

По оценке Jons Lang LaSalle, российские компании занимают 40% в структуре спроса на офисные площади высокого класса. Всего за III квартал было продано и сдано в аренду 230 000 кв. м офисов класса "А" и "В".

Еще одной тенденцией последнего времени стало резкое увеличение доли покупок в сделках с офисными помещениями. Растущие цены аренды при относительно невысокой продажной стоимости зданий приводят к тому, что приобретенное здание окупается за 3 - 4 года, говорит Никуличева. Среди крупнейших сделок можно отметить покупку управляющей компанией "Чайка Плаза" бизнес-центра в Коробейниковом переулке, 24 (застройщик Capital Group). "В основном покупки собственных зданий характерны для российских компаний, - говорит Никуличева. - Большинство иностранных фирм не готовы столь явно показать, что они здесь надолго".

НА КОМФОРТЕ ПЕРЕСТАЮТ ЭКОНОМИТЬ

Осень на петербургском офисном рынке оказалась необычайно активной. Некоторые бизнес-центры сумели повысить расценки на 15 - 20% и не испытывают никаких проблем с заполняемостью. Еще полгода назад предпринимателей практически не интересовали помещения дороже $200 за кв. м в год. Сегодня наоборот: повышенным спросом пользуются площади в деловых зданиях класса "А" и "В". В центре города нарасхват идут особняки, которые солидные отечественные и иностранные компании покупают под представительские офисы.

Менеджеры бизнес-центров прогнозировали традиционное сезонное оживление, однако оно обернулось настоящим бумом. Спрос активен во всех секторах рынка: от утилитарных рабочих контор, которые по-прежнему стоят недорого, до эксклюзивных вариантов с видом на реки или каналы, значительно подросших в цене за последние несколько месяцев. Рост интереса к дорогим объектам связан прежде всего с тем, что в Петербург снова потянулись иностранные бизнесмены. Начиная с лета компании с западным капиталом активно подыскивают помещения под свои представительства. Оживились и московские фирмы.

ВЫСШИЙ БИЗНЕС-КЛАСС

Площади в офисных центрах класса "А", расположенных на Невском проспекте или в непосредственной близости от него, пока еще можно снять по $350 - 400 за кв. м в год. Однако, по словам менеджера бизнес-центра "Северная столица" Алексея Пустынного, уже в ближайшее время высококлассные помещения подорожают минимум до $400 - 450 за кв. м в год (докризисный уровень - $650 - 700 за кв. м).

В Петербурге всего четыре офисных объекта ( "Атриум", "Северная столица", "Шведский дом" и "Белые ночи") , которые можно отнести к классу "А", да и то с некоторыми натяжками. Их общая площадь всего 23 500 кв. м. Рынок дорогих бизнес-центров сформировался в Петербурге непосредственно перед кризисом 1998 г. , когда за год в эксплуатацию было введено сразу три здания. После августовских событий они оказались невостребованными. Например, в течение всего прошлого года загрузка "Северной столицы" на наб. Мойки держалась на уровне 7%. В "Белых ночах" и вовсе не было ни одного арендатора. Инвесторы перестали вкладывать деньги в развитие таких проектов.

Тем временем рыночная конъюнктура изменилась. Более половины площадей в бизнес-центрах класса "А" уже заполнены, а, например, загрузка "Атриума" составляет 80%. Арендаторы подбирают крупные офисы. Так, БНП-Дрезднер Банк снял целый этаж (1000 кв. м) в деловом центре "Белые ночи".

Если спрос на дорогие помещения еще вырастет, вскоре в этом секторе рынка будет ощущаться дефицит площадей, предсказывают риэлторы. На строительство новых зданий потребуется два-три года, и действующие бизнес-центры почувствуют себя хозяевами положения.

Впрочем, пока, по оценке специалистов компании DTZ, очевидна лишь стабилизация рынка и заметны только первые признаки улучшения. Невостребованных помещений еще достаточно. Арендодатели по-прежнему ведут гибкую политику и готовы снижать заявленные цены.

"ЗОЛОТАЯ" СЕРЕДИНА

Очень хорошие финансовые показатели этой осенью демонстрировали бизнес-центры класса "В". Заполняемость "раскрученных" офисных зданий, относящихся к этой категории, составляет 80 - 85%. Загрузка таких объектов, как Inform-Future, JGB House-1 и -2, "Нептун", "Прин", достигает 95 - 100%.

Третья очередь делового центра "Нептун" площадью около 2000 кв. м, введенная в эксплуатацию меньше месяца назад, уже разобрана арендаторами по ставкам $230 - 250 за кв. м в год. Помещения сдавались этажами - по 370 кв. м. Начальник офисной службы АОЗТ "Бизнес-центр "Нептун" Алексей Барабаш отмечает: "Этой осенью наблюдается лавинообразный спрос на офисы нашей ценовой категории. Заявки самые разные - от 20 кв. м до 1000 кв. м. Обидно, что мы не смогли принять всех клиентов".

Спрос в бизнес-центрах класса "В" формируют в основном фирмы с иностранным капиталом и московские структуры, открывающие филиалы в Петербурге. Наиболее востребованы маленькие помещения под представительства (пара комнат, но с развитой инфраструктурой и качественной отделкой) либо офисы площадью 100 - 300 кв. м.

В течение осени арендные ставки на помещения этого класса подросли и достигают $300 за кв. м и выше. По подсчетам генерального директора компании BCM Group Елены Черевко, расценки в бизнес-центрах класса "В" и "С", которыми управляет фирма, увеличились в среднем на 20%. Черевко полагает, что до конца года спрос продержится на высоком уровне, а новый всплеск активности (после праздничного затишья) наступит в марте.

В офисном здании "Нобель", расположенном достаточно далеко от центра (на Выборгской стороне) , но номинированном как объект категории "В", верхний этаж (500 кв. м) с видом на Неву сдается единым лотом из расчета $320 за кв. м в год. Управляющие "Нобеля" рассматривают несколько заявок.

Высокая заполняемость и приличные ставки - до $200 за кв. м в год - характерны для молодых бизнес-центров класса "С". В прошлом в этих зданиях размещались НИИ, заводоуправления и даже производства. После кризиса они начали активно развиваться и приняли арендаторов, которым стали не по карману дорогие помещения в классических бизнес-центрах. Звездный час этих объектов пришелся на прошлый год. Однако и сейчас они пользуются хорошим спросом среди отечественных арендаторов, а грань между зданиями класса "В" и класса "С" становится все более условной.

Бизнес-центры успешно переманивают клиентов из отдельных офисных помещений. По данным "Стэнли проперти корпорейшн", в сентябре предложение конторских помещений превышало спрос на 25%. На окраинах по-прежнему можно арендовать небольшой рабочий офис по $6 - 7 за кв. м в месяц. В центре ставки доходят до $15 за кв. м. /"Ведомости", 28 ноября /




<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>


 
БЕСПЛАТНОЕ РАЗМЕЩЕНИЕ
ИНФОРМАЦИИ

  • ДОБАВИТЬ коммерческое предложение

  • ОПУБЛИКОВАТЬ информацию об организации

  • ОСТАВИТЬ заявку на кредит / инвестирование

  • РАЗМЕСТИТЬ объявление о покупке / продаже бизнеса

  • РАЗМЕСТИТЬ информацию о вакансии

  • Бесплатные сервисы онлайн



    КУРСЫ ВАЛЮТ ЦБ РФ
    на 20.09.2019
    USD64,2199-0,2091
    EUR70,9373-0,3018
    E/U1,1046-0,0011
    БВК67,2427-0,2508
    Все валюты

    ПОГОДА 
    Россия, Московская обл., Москва
    днем
    ночью

    (прогноз)
    Погода в России и за рубежом

    ВАШЕ МНЕНИЕ



      Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100
    Российский деловой портал «Альянс Медиа»
     · Бизнес России
    Бизнес-образование
     · Бизнес-план
     · БИНФО
     · Благотворительность
     · Бухгалтерский учет
     · Вся Россия
     · ВЭД
    Госзаказ
     · Дистанционный консалтинг
     · ЖКХ
     · Законы
     · Зоокластер
     · Инвестиции
     · Инновации
     · Исследования
    Исторические документы
     · ИТ и связь
     · Кино
     · Кластер инноваций
     · Кластерное развитие
     · Коммерческие предложения
    Легпром
     · Маркетинг
     · Мероприятия
     · Молодежь
     · Наука
     · Недвижимость
     · Охрана труда
     · Размещение пресс-релизов
    Пресса
     · Продукция и услуги
     · Работа
     · Рассылки
     · Реклама и PR
     · Ремесленничество
     · Рестораны
     · Русский язык
    Система ММЦ
     · Словарь
     · Социальное общество
     · Спорт
     · Стиль Мода Дизайн
     · Субконтрактация
    ТВ - Первый канал бизнеса
     · Тесты
     · Транспорт
     · Финансовые рынки
     · Экология
    Адыгея
     · Алтай
     · Амурская область
     · Архангельск
     · Астрахань
     · Башкортостан
     · Белгород
     · Брянск
     · Бурятия
    Владимир
     · Волгоград
     · Вологда
     · Воронеж
     · Дагестан
     · Еврейская АО
     · Забайкальский край
     · Иваново
     · Ингушетия
    Иркутск
     · Кабардино-Балкария
     · Калининград
     · Калмыкия
     · Калуга
     · Камчатка
     · Карачаево-Черкессия
     · Карелия
    Кемерово
     · Киров
     · Коми
     · Кострома
     · Краснодар
     · Красноярск
     · Курган
     · Курск
     · Ленинградская область
    Липецк
     · Магадан
     · Марий Эл
     · Мордовия
     · Москва
     · Московская область
     · Мурманск
     · Ненецкий АО
    Нижний Новгород
     · Новгород
     · Новосибирск
     · Омск
     · Орел
     · Оренбург
     · Осетия
     · Пенза
     · Пермь
     · Приморье
    Псков
     · Республика Алтай
     · Республика Крым
     · Ростов-на-Дону
     · Рязань
     · Самара
     · Санкт-Петербург
     · Саратов
    Сахалин
     · Свердловская область
     · Севастополь
     · Смоленск
     · Ставрополь
     · Тамбов
     · Татарстан
     · Тверь
     · Томск
    Тула
     · Тыва
     · Тюмень
     · Удмуртия
     · Ульяновск
     · Хабаровск
     · Хакасия
     · ХМАО-Югра
     · Челябинск
     · Чечня
    Чувашия
     · Чукотка
     · Якутия
     · Ямало-Ненецкий АО
     · Ярославль
    Дальневосточный ФО
     · Приволжский ФО
     · Северо-Западный ФО
     · Северо-Кавказский ФО
     · Сибирский ФО
     · Уральский ФО
    Центральный ФО
     · Южный ФО
    Австралия
     · Австрия
     · Азербайджан
     · Аргентина
     · Армения
     · АТЭС
     · Белоруссия
     · Бельгия
     · Болгария
     · Бразилия
    Великобритания
     · Венгрия
     · Вьетнам
     · Германия
     · Греция
     · Грузия
     · Дания
     · ЕАЭС
     · Египет
     · Израиль
     · Индия
    Ирландия
     · Испания
     · Италия
     · Казахстан
     · Канада
     · Кипр
     · Киргизия
     · Китай
     · Куба
     · Латвия
     · Литва
    Молдавия
     · Монголия
     · Нидерланды
     · Норвегия
     · Польша
     · Португалия
     · Румыния
     · Сербия
     · Словакия
     · Словения
    СНГ
     · Таджикистан
     · Тайвань
     · Туркмения
     · Турция
     · Узбекистан
     · Украина
     · Финляндия
     · Франция
     · Хорватия
    Черногория
     · Чехия
     · Швейцария
     · Швеция
     · Эстония
     · Южная Корея
     · Япония
    2003 - 2019 © НДП "Альянс Медиа"
    Правила републикации
    материалов сайтов
    НП "НДП "Альянс Медиа"

    Политика конфиденциальности