ОНИ НАЧАЛИ СТРОИТЬ
Крупные риэлторские компании перестают просто торговать квартирами в поисках более серьезного приложения своим опыту и способностям. Крупные компании все больше занимаются девелопментом и инвестированием в строительство жилья. Причем сложности с реализацией строительных проектов в Москве заставляют их чаще искать удачи в Подмосковье.
"Тенденция, когда риэлтор начинает заниматься девелопментом, вполне объяснима, и со временем она будет укрепляться, - считает председатель совета директоров компании "Миэль" Григорий Куликов. - Для риэлторов это означает подъем на более высокую ступень, более интересную и доходную работу, связанную с управлением финансовыми потоками и рисками".
На первичном рынке жилья есть две возможности инвестирования, которые нужно четко разделять, говорит заместитель генерального директора по маркетингу Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Олег Репченко. Первая, наиболее популярная среди риэлторов, - это соинвестирование, или, проще говоря, выкуп больших объемов площадей на ранней стадии строительства. МИАН очень активно использует эту форму, работая, например, с ДСК-1 в Южном Бутове. По оценке Репченко, выкуп площадей составляет до 80% в структуре оборота компании. По этой схеме работают и многие другие, например "Московская городская служба недвижимости" (МГСН) , "Миэль", "Бест" и "Енисей". Аналоги ее применяет иногда в отношениях с риэлторами Департамент внебюджетной политики строительства (ДВПС) правительства Москвы.
Совсем другое - собственное строительство "с нуля", т. е. настоящий девелопмент. По такому принципу работает немного риэлторов. Среди наиболее активных участники рынка называют, в частности, МИАН, на счету которого около десятка строительных объектов в Москве и Реутове, компании "Декра" и "Бест". Это намного доходнее (выкуп площадей для последующей реализации приносит 2 - 3% , тогда как рентабельность инвестиционных проектов составляет не менее 20% , а иногда достигает 100% ), но и намного более рискованно.
Поэтому превращаться в застройщиков намерены не все компании. "Мы традиционно сильны на вторичном рынке жилья и считаем нецелесообразным распылять силы и средства в тот момент, когда можем стать в этом сегменте признанным лидером", - сказал директор по маркетингу "Инком-МЦБН" Сергей Елисеев. Вторая причина редкости многоэтажных домов, построенных риэлторами, - недостаток свободных стройплощадок в Москве. В борьбе за них риэлторы редко могут конкурировать с крупными строительными компаниями. Поэтому желающие попробовать себя в девелопменте обращают взоры в ближнее Подмосковье, на рынок коттеджей.
Например, "Бест" завершает строительство маленького поселка из семи домов в 24 км от Москвы по Ярославскому шоссе (недалеко от известного ресторана "Сказка"). По словам генерального директора компании Григория Полторака, дома будут сданы с полной отделкой и выставлены на продажу примерно через два месяца, объем инвестиций, по оценкам, составляет около $1 млн. "Миэль" стал работать в этом сегменте рынка еще пять лет назад, начиная с отдельно стоящих домов, а сейчас ведет строительство двух поселков на наиболее престижном Рублево-Успенском направлении. Один расположен в Ромашкове (между Рублевским и Минским шоссе, в 3 - 5 км от МКАД, 15 коттеджей) , а второй - в Барвихе. Коттеджи и таун-хаусы здесь будут сдаваться в три очереди, всего будет построено 84 дома. По словам Куликова, оба проекта обойдутся более чем в $15 млн.
"Инком-МЦБН" пошел по иному пути, решив не возводить дома самостоятельно, а занимаясь исключительно подготовкой участков под коттеджное строительство, которое покупатели будут вести самостоятельно. Основные районы работы компании - Истринский и Одинцовский. Но последний проект - поселок "Борки" - находится в 32 км по Новорижскому шоссе. На территории в 14 га расположатся досуговый центр, археопарк, каскад прудов и 80 участков по 15 соток, к которым подведены все коммуникации инфраструктуры городского уровня, включая водопровод и канализацию. Участники рынка оценивают объем инвестиций в этот проект в $2 - 2,5 млн. /"Ведомости", 28 апреля /
