Вопрос о практике применения в отношении субъектов малого предпринимательства нового порядка расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, рассмотрел Общественно-экспертный совет по МП при мэре и Правительстве Москвы.
Острота дискуссии, в которой приняли участие представители департамента МП, Москомимущества, предприниматели и эксперты, продиктована была прежде всего тем, что новая методика расчета арендной платы, едва войдя в действие, вызвала серьезные возражения и даже протесты предпринимателей.
Зам. руководителя департамента поддержки и развития МП Правительства Москвы Анатолий Коротич отметил тревожную тенденцию: за три месяца, в течение которых эта методика действует, из Реестра малых предприятий Москвы убыло 3 тысячи субъектов МП, и судьба их неизвестна. Предпринимателей беспокоит даже не рост арендной платы, а то, как это делается - произвольно, лишь бы взять денег побольше. А якобы, независимая оценка недвижимости оборачивается явной несправедливостью: чем больше предприниматель сделал для улучшения качества арендуемых площадей, тем больше ему предлагают вносить этой самой арендной платы. Абсурд!
Участники дискуссии поставили под сомнение объективность и беспристрастность оценочных организаций и самих оценщиков. Приведены были примеры, когда помещения, абсолютно равные по всем параметрам, оценивались совершенно по-разному: одно - в 12 тыс. руб. за кв. м, другое - в 18 тыс. руб. Конечно, цена помещения может возрасти, если, допустим, рядом построен торговый центр. А если ничего этого нет? И как воспринимать оценку здания, занимаемого городским центром поддержки предпринимательства? Корпус подлежит сносу, а оценщики положили за него цену в 1200 долл. США за кв. м.
Не ясно, как поступать предпринимателю, если он не согласился с оценкой арендуемой недвижимости. Начальник договорного отдела ДГМИ Лариса Баранова разъяснила: предъявлять претензии. Но надо их как следует обосновать. Во всяком случае, рассмотрение будет длиться долго. Многих членов ОЭС возмутило то обстоятельство, что проект постановления Правительства Москвы по имущественно-земельным отношениям, а также методика расчета арендной платы принимались с нарушением регламента мэрии. Регламент требует обязательного согласования с Общественно-экспертным советом любых документов, имеющих отношение к малому предпринимательству. А вот этого сделано не было. И как выяснилось, документ не визировался руководителем департамента МП.
Но, как отметил председатель правления Московской ТПП Юрий Котов, критика идет "вслед уходящему поезду": все постановления приняты, и махать кулаками теперь - мало проку. Вновь включившийся в дискуссию А.Коротич высказался в том смысле, что оценку имуществу должен давать его собственник, тогда не надо будет иметь дело ни с "порочными методиками", ни с "бесчестными оценщиками". Ну а если все-таки оценка нужна, она должна быть учтена в корректирующих коэффициентах.
Вице-президент Ассоциации разработчиков, изготовителей и поставщиков средств индивидуальной защиты Илья Хандриков считает, что переход на рыночные оценки может быть осуществлен только постепенно, после того, как все будет оценено. Проблема в том, что предприятия, срок аренды у которых еще не истек, оказываются в лучшем положении по сравнению с теми, кто уже заключает договора по новой методике. Значит, чей-то бизнес может рухнуть, а чей-то укрепиться - не в силу рыночной конкуренции, а из-за разных привходящих обстоятельств.
Председатель Попечительского совета Фонда независимых консультантов и экспертов Николай Павленко попытался дать правовую оценку обсуждаемому документу и выявил в нем множество несоответствий. В частности, совершенно недопустимым, на его взгляд, является то, что стоимость помещений для арендатора определяется после того, как он вложил свои деньги в ремонт и реконструкцию помещения. Далее, коснувшись самой практики оценки, Н.Павленко привел примеры очень больших расхождений в оценках, даваемых т.н. независимыми и уполномоченными оценщиками.
По этому поводу председатель совета директоров Московской лизинговой компании Владимир Штерн отметил, что оценка базовых параметров недвижимости пока что остается субъективной, что явно подталкивает к коррупции и взяткам: "купил" оценщика - получил приемлемую оценку арендуемого помещения. А главное, в России, в отличие от многих цивилизованных стран, оценка недвижимости оторвана от жизни, делается вне законов рынка недвижимости.
Как пояснила Л.Баранова, существует несколько методов оценки. Первый - затратный, дающий представление о стоимости постройки. Далее - сравнительный (по сравнению с соседними объектами). Наконец - "доходный" (сколько можно заработать от использования помещения). Разница между оценками может достигать 30%. Такой разнобой, по мнению В.Штерна, должен бы насторожить экспертов ДГМИ. Однако этого не произошло.
Был поставлен перед представителями ДГМИ вопрос: как все-таки учитываются в величине аренды затраты, которые несет арендатор по ремонту арендуемого помещения? Л.Баранова сообщила, что на период ремонта действует льгота. Но как выяснилось, затраты зачастую достигают запредельных величин, а льгота не превышает нескольких процентов.
Новая методика, - отмечают эксперты, - ставит в двусмысленное положение субарендаторов. Поскольку ставки арендной платы резко возрастают, никак не меньше должна возрасти и субаренда. Но что касается малых предприятий, пользующихся льготами по аренде, им вообще запрещено сдавать помещения в субаренду (иначе они попросту лишаются льгот). Еще новация: нельзя выкупать арендуемое помещение. С таким шлейфом претензий вполне разумно было бы сразу переписать методику либо проанализировать, как она работает и насколько адекватны поставленной задаче представленные в ней расчеты.
Председатель Комитета по земельно-имущественным отношениям Московской ассоциации предпринимателей Владимир Прорвич отметил явную эклектичность методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда. В самом деле, в числе основных ее задач предусмотрены модернизация, актуализация и корректировка совмещенных баз данных объектов нежилого фонда, разработка - цитируем - "прикладного программного продукта по описанию и формированию макроэкономической модели управления собственностью города Москвы на основе имитационных алгоритмов управления государственной собственностью города". В.Прорвич предложил вместо составления такого рода "шарад" вначале заняться концепцией управления собственностью в столице. "Что нам предлагают в качестве концепции? - поставил он вопрос. - Есть ли в ней хоть что-то о развитии рыночной экономики? Вообще ничего! А какова "красная нить"? Чисто фискальное отношение собственника, каковым выступает город по отношению к арендаторам". И не ясно, что же все-таки главное для города - то ли получение чистой прибыли, то ли содержание чиновного аппарата...… Только на основе четкой концепции и оценка будет справедливой, и критерии станут служить развитию рыночных отношений на рынке недвижимости.
Председатель ОЭС А.Иоффе поддержал идею возвращения к исходным принципам. При этом отметил, что разработка и продвижение концепции - дело долгое, а надо сейчас, немедля, решать наиболее сложные и горящие вопросы и дать предложения Правительству Москвы по корректировке методики. Предприниматели при заключении договоров аренды явно окажутся в неравных условиях, и это поставит под вопрос существование немалого числа бизнесов. В этой связи он предложил сосредоточиться пусть даже не на глобальных, а на конкретных вопросах, попытаться избавить предпринимателей от тех сложностей, которые породила уже принятая методика.
Подводя итоги дискуссии, В.Штерн призвал за оставшееся до конца года время проанализировать ситуацию в арендных отношениях города и сектора МП, выстроить все дельные предложения, высказанные на заседании Общественно-экспертного совета, и вынести их на рассмотрение правительства Москвы. Чтобы в январе, по словам В.Штерна, "не попасть в обвал".
Валерий ЯКОВЛЕВ.