Как поделить
квадратные метры?
Моя
дочь собралась замуж. Как водится,
встал вопрос о жилье. И вот на
семейном совете - мама, дочь, муж и я
- было решено квартиру продать и
купить две. Себе и молодым. Но тут
беда: умерла мама. Не стану говорить
о том, как мы пережили это горе...
Короче, придя в себя, вновь занялись
продажей квартиры. Нашли
покупателя, дело дошло до получения
залога. И тут риэлтор интересуется:
а где же четвертый собственник? При
сделке должны присутствовать все.
Объясняю: мама скончалась. А
поскольку наша квартира
приватизирована не в долевую, а в
совместную собственность, значит,
мамина доля жилья автоматически
стала нашей.
Кстати,
когда мы приватизировали квартиру,
нам так и объясняли. Советовали
выбрать именно вариант
приватизации, чтобы в случае смерти
одного из собственников мы были
избавлены от хлопот, связанных с
вступлением в право наследования.
Риэлтор усмехнулся: вы, мол, отстали
от жизни. Так что открывайте дело о
наследовании права на долю
покойной, и пока не вступите в это
право, сделку с продажей квартиры
не зарегистрируют.
Помимо
всего прочего это означало, что
покупателя мы потеряли: он не хотел
ждать полгода. Пришлось идти в
нотариальную контору, а там
очередь, каких давно не видела, и
все такие же, как я - собственники,
не ведающие о нормативных
переменах.
Почему
изменили прежний порядок? Я задала
этот вопрос Наталии Полтавской,
начальнику отдела нотариата
Управления юстиции Москвы.
-
Действительно, преимущество
приватизации жилища в совместную
собственность перед "долевым"
вариантом поначалу существовало.
Но отдельно живущие родственники
умершего владельца квартиры (дети,
родители или супруг) все равно
обращаются в суды, чтобы защитить
свое право наследовать часть
жилплощади. Скажем, такая ситуация.
В свое время родители помогли сыну
купить квартиру. Сын женился, живет
отдельно. А дочь осталась с
родителями, и именно ей, ее семье
предназначена в собственность
старая квартира. После смерти
родителей (или одного из них) семья
дочери, допустим, собралась продать
жилье. Но не может, потому что брат,
живущий, подчеркиваю, отдельно,
хочет сохранить за собой комнату в
квартире. Брат, кстати, поступает по
закону: он имеет право унаследовать
часть доли площади умершего
родителя. Другое дело, как это может
выглядеть с точки зрения морали...
Очень
часто после смерти одного из
собственников владельцы квартиры
узнают о том, что у них есть еще
какие-то родственники, нередко
иногородние, которые по закону тоже
являются наследниками. Это могут
быть признанные внебрачные дети
родителей, дети от предыдущих
браков. У нотариусов чуть ли не
каждое второе дело -
наследственное. Конфликты особенно
часты, если долю покойного в
площади можно реально выделить,
размеры квартиры позволяют.
Конфликт порой доходит до раздела
лицевого счета. В результате
приватизированная квартира,
являющаяся частной собственностью,
снова может превратиться в
коммунальную, из которой старшее
поколение выбиралось мучительно
долго. В лучшем случае наследник
требует выкуп за свою часть
площади. Разумеется, по рыночной
цене.
Так
первоначальные благие намерения
приватизаторов разошлись с
реальной жизнью. На практике каждый
из владельцев квартиры, пусть и
приватизированной в совместную
собственность, все равно обладает
правом только на определенную долю
площади. В статье 254 ГК РФ сказано,
что раздел имущества между
владельцами совместной
собственности, а также выделение
доли в ней одного из собственников
могут быть осуществлены только
ПОСЛЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ОПРЕДЕЛЕНИЯ ДОЛИ КАЖДОГО
СОБСТВЕННИКА В ПРАВЕ НА ОБЩЕЕ
ИМУЩЕСТВО.
Значит,
по сути жилье надо
"приватизировать" заново -
если, конечно, вы не хотите, чтобы
после вашего ухода из жизни
родственники устроили друг с
другом битву за квадратные метры.
То есть еще при жизни всех
собственников квартиры,
приватизированной ранее в
совместное владение, без
определения долей, целесообразно
обратиться в нотариальную контору
по месту жительства и, придя к
обоюдному соглашению, самим
определить долю каждого
собственника в площади. Доли могут
быть равными и не равными. Как
договоритесь...
Если же
доли определяются после кончины
одного из собственников, то по
закону выделяют равные доли, потому
что Закон о приватизации жилища
исходит из принципа равных долей
собственников, независимо от
выбранного ими варианта
приватизации квартиры - в
совместную или долевую
собственность.
Говоря
языком закона, в случае
"выбытия" одного из
собственников квартиры, другие
должны открыть в нотариальной
конторе дело о наследовании его
доли. Бывает, что владельцы
пытаются продать квартиру не
дожидаясь, когда получат
свидетельство на наследство на
долю умершего (так, хотя и
неблагозвучно, но точно, называется
этот документ). Если их попытка
увенчалась успехом, то далее
события могут развиваться, как в
драме. Обойденный наследник
обращается в суд за защитой своих
прав. Суд признает сделку
недействительной. Продавца обязуют
вселиться в проданную квартиру и
вернуть покупателю деньги... Но
четкого законодательного акта на
сей счет пока нет. Есть статьи 253 и 254
ГК РФ. И есть письмо Верховного суда
РФ от 9 декабря 1994 года,
направленное в частный адрес. В нем
сказано, что "независимо от того,
является ли приватизированная
квартира долевой или совместной
собственностью, наследство после
умершего родственника открывается
по соглашению между остальными
собственниками и наследниками
умершего собственника. На
основании достигнутого ими
соглашения нотариальная контора
выдает свидетельство о праве на
наследство. В случае спора
наследников с остальными
собственниками квартиры, долю
умершего собственника определяет
суд".
На
основании этого письма и статей ГК
РФ в мучительных правовых спорах и
была выработана для Москвы единая
методика оформления
наследственных прав на квартиру,
приватизированную в совместную
собственность. Я лично считаю, что
она ставит в неравное правовое
положение наследников умершего
собственника квартиры. Те, кто жили
отдельно от него, оказываются в
более выгодном положении, нежели
проживающие в его квартире.
Говорят, выход из правового тупика -
завещание. К сожалению, наш
менталитет противится этому, хотя
во всем мире люди, имеющие
собственность, составляют
завещание, будучи молодыми и
здоровыми. Хорошо бы и нашим
родителям вовремя начинать думать
о том, как избавить детей от
наследственных дрязг.
Но и
завещание - не панацея. Допустим,
мама завещала сыну квартиру, а за
день до ее кончины второму сыну
исполнилось шестьдесят лет. Он стал
нетрудоспособным по возрасту и
поэтому имеет право на
обязательную долю в наследстве. Это
право перечеркнет любое завещание.
Данная правовая ситуация
осложняется еще и тем, что даже при
самых замечательных отношениях с
родственниками, нам не дано
предугадать, как они себя поведут,
когда замаячит доля в наследстве...
Мне
кажется, необходим специальный
порядок наследования
приватизированных квартир. И он
обязательно должен быть закреплен
законодательно.
Ирина
ЛУКЬЯНОВА.
P.S.
Размер государственной пошлины при
оформлении наследственных прав:
Наследники
первой очереди (супруги, дети,
родители) платят 1% от стоимости
наследуемого имущества.
Наследники
второй очереди (братья, сестры,
бабки, деды) платят 2% от стоимости
имущества.
Если
наследники проживали вместе с
наследодателем на момент его
смерти, то при наследовании
квартиры они освобождаются от
уплаты госпошлины.
Наш адрес: 123242,
Москва, а/я 370
тел 924-6837
тел/факс 923-1747
Свои
предложения и замечания,
пожалуйста, присылайте по адресу webmaster@binec.ru
Copyright © 1997 by BINEC group
