Малый бизнес в жилтовариществе
Реформа ЖКХ в значительной мере зависит от создания конкурентной среды между предприятиями, управляющими и обслуживающими жилищно-коммунальное хозяйство. Развитие такой конкуренции напрямую связано с формированием института управляющих компаний.
Активно осваивают роль управляющих компаний товарищества собственников жилья (ТСЖ). Между тем ТСЖ не только эффективно руководят своим жилищным фондом, но и создают на его базе малые предприятия.
Товарищество собственников жилья "Трехпрудный" создано в 2000 году и обслуживает дома 11/13 по Трехпрудному переулку. Это два шестиэтажных дома, построенных в 1910 году (Волоцкие дома). В них 220 квартир общей площадью 20 тыс. кв. метров. Дома состояли из коммунальных квартир и требовали реконструкции и ремонта.
На дом в свое время "положило глаз" могущественное СП "МОСТ". Бизнесмены из "Моста" хотели отселить людей на окраины, сломать часть построек и возвести что-то грандиозное - типа делового центра.
- Чтобы остаться в своем доме, мы создали совет общественного самоуправления, который взялся самостоятельно провести реконструкцию домов по адресу Трехпрудный 11/13, - говорит председатель правления ТСЖ "Трехпрудный" Евгения Юнисова.
Совет общественного самоуправления провел встречи с архитекторами, политиками и чиновниками разного уровня. Было открыто 340 лицевых счетов. Жители могли вносить первичные взносы. На эти деньги была разработана архитектурная концепция, которая доказывала, что произвести реконструкцию зданий можно без отселения жителей. Одновременно прорабатывалась социальная программа развития территории вокруг домов. В конце концов, архитектурная концепция была принята на градостроительном совете и получила одобрение Правительства Москвы.
Образовав ТОО "Волоцкие дома", жители решили приступить к реконструкции здания. Был брошен клич: от каждого по способностям и возможностям. Одни семьи давали деньги, другие вместе с детьми отмывали заросшие грязью подъезды. Но одного благородного порыва не хватало, чтобы вернуть домам прежнюю красоту. Требовался капитальный ремонт, но денег не хватало.
Пришлось жильцам начать учиться зарабатывать, а помог им в этом случай. После ремонта в одном из подъездов решили поставить дверь точно такую же, как была при дворянке Волоцкой - резную из редкой породы дерева. После долгих поисков мастерских оказалось, что подобные двери делают только на заказ в Санкт-Петербурге, но стоят они очень дорого. Предприимчивые жильцы предложили петербуржцам открыть офис в их доме. Причем поставили условие: вы открываете свое представительство в нашем доме, но работников в него набираете из наших жильцов. Так жильцы с Трехпрудного стали дилерами.
Еще одной финансовой подпиткой товарищества стала риэлтерская деятельность.
- К нам часто обращались риэлтерские фирмы с просьбой подобрать для их клиента коммунальную квартиру, которую они расселяли и по договору о сотрудничестве выплачивали нам вознаграждение, - рассказывает Е.Юнисова. - Поработав с риэлтерами, мы поняли, что их деятельность нас не удовлетворяет. Чаще они поселяли людей на выселках, прежние жильцы приезжали и жаловались нам на отсутствие обещанного комфорта в новых квартирах. Мы решили, что посредники в этом деле нам не нужны. Мы знаем людей, знаем их желания и можем сами им в этом помочь.
На собрании товарищества было решено организовать риэлтерскую фирму. Нашлись желающие освоить новую профессию, они получили лицензии и дело пошло. При расселении удалось освободиться от коммуналок с максимальным учетом интересов всех соседей. Постепенно бизнес на квартирах разросся, и жильцы Трехпрудного стали помогать с расселением своим соседям по району. Определенная часть прибыли с риэлтерской деятельности отчислялась опять же на нужды товарищества.
Тем временем в коммунальные квартиры въезжали новые собственники, затевали ремонты. Во дворе накапливались кучи бытового мусора, что тоже не устроило товарищество.
- Мы решили не пускать это все на самотек, - вспоминает Е.Юнисова. - Стали помогать новым жильцам, разрабатывать проекты, оформлять и согласовывать строительную документацию. Так удалось избежать стихийных бедствий от ремонта.
Дальше появилась идея создать строительное подразделение. Скоро родилась стройфирма Трехпрудного. В нее вошли опытные инженеры-строители и, конечно, жители дома.
Пришла пора обустроить свой двор. Первым делом подумали о детях. До Патриарших прудов вроде недалеко, но с малышом туда каждый день не нагуляешься, а во дворе ну вообще ничего для ребятни не предусмотрено. Обязали стройфирму Трехпрудного в кратчайшие сроки исправить этот недостаток. Вот и выросла во дворе детская площадка.
Пока облагораживали деревьями детскую площадку, вспомнили жильцы, что до конца шестидесятых их двор был закрыт с двух сторон железными воротами, которые давно развалились. Деньги выделил совет ТСЖ. Во дворе сразу стало чище, даже появилось место, куда жильцы стали ставить свой транспорт. За всем следит глаз видеокамеры.
Кстати, с дворниками договорились не сразу. Зарплату на первых порах на их содержание выделить могли небольшую, а район уборки сложный. В сильные снегопады до 10 человек выходило на улицы. Как такую армию прокормить? Решили приобрести мини-трактор. Купили его в рассрочку. Уборка пошла в два раза быстрее, да и людей стало меньше требоваться. Трактор окупился за два года.
По закону о жилтовариществах, ТСЖ может выбрать себе эксплуатирующую компанию и поручить ей все работы по содержанию дома, но может, ничего не меняя, оставить содержание дома на попечении ДЕЗа. ТСЖ "Трехпрудный" выбрало первое: отказавшись от услуг ДЕЗа, оно создало свою управляющую и эксплуатирующую компанию со штатом слесарей, водопроводчиков и электриков, которые осуществляют текущий мелкий ремонт систем. Для выполнения более сложных работ эксплуатирующая компания привлекает специализированные малые предприятия. ТСЖ "Трехпрудный" сотрудничает с несколькими малыми предприятиями - "Дизайн интерьеров", "Галант-С", "СМП" - "Мосинформ-строй", "ЭЛИС", "ММГ", "СтройМкомпани" и др. С их помощью ведется благоустройство прилегающих территорий, ремонтируются фасады, устанавливаются решетки и даже охранная сигнализация.
Деньги на обслуживание жилого фонда поступают от жильцов, которые вносят их по расценкам, утвержденным правительством Москвы, и от арендной платы за сданные в наем помещения первого этажа. Известно, что обслуживание любого жилого дома - дело дорогое. Поэтому правительство Москвы выделяет дотации из городского бюджета. Эти средства через ДЕЗы могут получать и жилтоварищества. Однако "Трехпрудный" причитающиеся ему суммы дотаций пока получить не может: из-за допущенных неточностей в учредительных документах в минувшем году Пресненский районный суд признал недействительной его регистрацию.
- Дотационные деньги для "Трехпрудного" сейчас действительно скопились на счетах ДЕЗа, - подтвердил юрист управы Пресненского района Александр Батуров. - И товарищество их получит, как только уладит все вопросы со своей регистрацией.
От дотационных денег в товариществе отказываться, конечно, не намерены, но и без них стараются расширять спектр услуг жильцам. Есть в "Трехпрудном" и такая услуга, как коммерческое управление недвижимостью. Например, хозяин квартиры уезжает за границу, а товарищество следит за его квартирой, сдает жилое помещение в аренду. В итоге хозяин получает доход, а ТСЖ - агентское вознаграждение. Больше года на базе ТСЖ действует учебно-практический центр по организации деятельности некоммерческих объединений жителей. В центре постоянно проходят семинары и консультации для тех, кто решил попробовать себя в организации кондоминиумов и ТСЖ. В учебно-практический центр постоянно приходят представители малого бизнеса, которые ищут сотрудничества с товариществами и центр почти всем помогает. Недавно туда обратилась фирма, выполняющая ремонтно-строительные работы. Сломалась розетка, потек кран, отвалилась штукатурка - приедут специалисты и все сделают. ТСЖ "Трехпрудный" опробовало услуги строительной "скорой помощи" в своих домах и теперь рассказывает другим объединениям жителей об этой фирме. Сегодня в доме в Трехпрудном действует компьютерный клуб. К его строительству ТСЖ привлекало местную молодежь. Подростки с удовольствием вытаскивают мусор и штукатурят стены. Кстати, многие из них продолжили трудовую деятельность в клубе, но уже не в качестве строителей, а администраторами и консультантами.
Дмитрий НЕРАТОВ.
