НА ТОВАРНОМ РЫНКЕ ЕКАТЕРИНБУРГА СОЗДАЕТСЯ ПРЕЦЕДЕНТ

<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>
НА ТОВАРНОМ РЫНКЕ ЕКАТЕРИНБУРГА СОЗДАЕТСЯ ПРЕЦЕДЕНТ
Малый предприниматель, бывший арендатор ТЦ "Парк Хаус", обвиняет руководство компании, управляющей комплексом, в непорядочности и преднамеренном обмане партнеров. До сих пор игроки рынка розничной торговли старались не выносить из избы сор, связанный с формированием и оплатой арендных ставок.
В течение года предприниматель Евгений Колкунов, исправно оплачивая аренду помещения в ТЦ "Парк Хаус", остался должен компании порядка 900 тыс. рублей. Это почти в 10 раз больше его месячного оборота.
Магазин детских товаров "Муси-Пуси" открылся в ТЦ в сентябре 2005 года. Между частным предпринимателем и компанией, управляющей торговым комплексом, каждый год подписывался договор аренды, в котором фиксировалась арендная ставка, а также параметры оплаты услуг УК. "На тот момент финансовые условия были для меня вполне приемлемыми, я мог их спокойно выполнять", - говорит Е.Колкунов. Плата за размещение на 62 кв. метрах в ТЦ состояла из 3 частей: 36,6 евро за кв. метр (порядка 1,5 тыс. рублей), ежемесячный сервисный сбор - 60 тыс. рублей и коммунальные услуги - 8-10 тыс. в месяц.
Но уже с первых месяцев "кризисного" 2009 года ситуация кардинально изменилась, продажи упали почти в 2 раза. В июле-2009 оборот магазина составил 70 тыс. рублей. Для сравнения: в "лучшие" месяцы 2008 года предприниматель зарабатывал до 700 тыс.. Арендодатели пошли на уступки. "В первом полугодии нам удалось добиться существенного (более 50%) снижения арендной ставки. При этом "скидка" фиксировалась в допсоглашении к договору", - отмечает Е.Колкунов. В июле, традиционно самом тяжелом месяце торговли, арендаторам вновь удалось договориться с коммерческим директором управляющей компании о снижении ставок до конца года. Однако новые "кризисные" тарифы не были юридически зафиксированы. "Мне сделали распечатку с расчетами ежемесячных платежей. И заверили, что я могу платить по ней, а допсоглашение тем временем будет направлено в Москву на подпись руководителю головной компании", - рассказывает Е.Колкунов.
До сентября 2009 года предприниматели платили арендную ставку по согласованной цене. Но осенью неожиданно поменялось руководство УК в Екатеринбурге. "Мы снова садимся за стол с новым управляющим и коммерческим директором, и мне говорят, что в головной компании не понимают, что за кризис творится в Екатеринбурге, и почему арендаторы требуют скидок, - разводит руками Е.Колкунов. - Но при этом заверяют, что вопрос снижения стоимости рассматривается, что я могу продолжать работать и платить по договоренности. С сентября по декабрь я лично направлял несколько официальных писем и в московское и в екатеринбургское представительство УК с просьбой разъяснить ситуацию и указать определенные сроки подписания допсоглашения по арендным ставкам. Но в декабре стало очевидно, что ничего не поменяется: ни внятного ответа по установленным тарифам, ни дальнейших финансовых уступок мне получить не удастся. Я вынужден был закрыть магазин в "Парк Хаусе". На прощание управляющая компания выдвинула мне требование о погашении "недоплаченной" с июля аренды в 900 тыс. рублей".
Однако в сложившейся ситуации Е.Колкунов винит не только руководство екатеринбургского "Парк Хауса", но и европейских собственников ТЦ. "В 2008 году компания "Новое время" продала все "Парк Хаусы" в России голландской компании Atrium European Real Estate Limited. В начале 2009 года дирекция УК в Екатеринбурге стала решать все вопросы с головной московской УК, руководит которой представитель "Атриум". Вот во втором полугодии 2009 нам впервые сказали, что Москва не может согласовать с Голландией снижение арендных плат в российских ТЦ. Европейцы якобы не понимают, что за кризис в России происходит. Акционеров интересует рыночная стоимость компании, а чтобы она была выше, необходимо увеличивать стоимость объектов, в том числе и "Парк Хаусов". Делается это за счет арендаторов".
В самой управляющей ТЦ компании сообщили, что о недовольстве бывших арендаторов знают. Однако юрист компании Кристина Кубай, ссылаясь на позицию руководства, заявила, что компания официально отказывается от каких-либо комментариев по этому инциденту.
По словам Е.Колкунова, представители ТЦ (ООО" Манхэттен Екатеринбург ") уже оформили иск в арбитражный суд на взыскание с предпринимателя задолженности. Однако бизнесмен не один оказался в такой непростой ситуации. "Юрист компании заявила, что уже выиграла несколько подобных дел. С юридический точки зрения они оказываются правы, екатеринбургское подразделение УК, как оказалось, просто не имело полномочий решать вопросы снижения арендной ставки. Но фактически нас подставили. К сожалению, сказать об этом малый бизнес просто боится", - отмечает предприниматель.
В неофициальной беседе бизнесмены, которые продолжают арендовать помещения в ТЦ, подтверждают, что подписание допсоглашений занимает в головной компании от 2 до 5 месяцев. Все это время предприниматели фактически платят по устной договоренности. Кроме того, один из собеседников агентства рассказал, что даже несмотря на арендные бонусы фактического снижения стоимости оплаты не произошло. "Скидка на аренду весь 2009 год была чисто символической. Но при этом мы платим аренду в евро, а курс валюты за год значительно вырос, что фактически "съело" сэкономленные деньги. Bместе с "кризисными" тарифами в допсоглашении появился новый пункт. Кроме платы за аренду, за сервисные и коммунальные услуги, нас обязали выплачивать еще и процент с оборота. Так что в прошедшем году суммарная плата за работу в "Парк Хаусе" выросла для нас на 50 тыс. рублей в месяц. В ближайшей перспективе мы намерены съехать из этого ТЦ".
Фактически "Парк Хаус" является закрытой частной структурой. В данном случае речь идет о конфликте хозяйствующих субъектов: арендаторов и арендодателей. Подобные ситуации на рынке Екатеринбурга не редки. "Предприниматели, которые арендуют помещения в ТЦ города, периодически обращаются к нам с просьбой вмешаться в их конфликты с арендодателями. Как правило, недовольства связаны с повышением арендных платежей. Но до сих пор инциденты удавалось урегулировать относительно быстро: мы либо просим УК объяснить партнерам причины повышения платежей, либо собственники ТЦ сами садятся за стол с арендаторами и приходят к компромиссу", - объясняет заместитель председателя комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Наталья Фирстова.
Обращение Е.Колкунова за помощью к третьим лицам - СМИ, в городскую администрацию и к профильным союзам - специалисты называют прецедентом. "В случае с "Парк Хаусом" общий язык найти пока не удается. Мы посоветовали предпринимателю обратиться в суд, предоставив весь пакет официальных и неофициальных документов", - отметила Н.Фирстова.
Как сообщил председатель Совета арендаторов Екатеринбурга Александр Мурзин, с ситуацией, подобной той, в которую попал Е.Колкунов, к нему обратилось больше 10 арендаторов "Парк Хауса". "Это говорит о том, что управление данным торговым центром нельзя назвать эффективным с точки зрения контактирования с арендаторами. Ни один вопрос на месте решить не удается, руководство, которое уполномочено подписывать документы, удалено от региона и не представляет реальную ситуацию на нашем рынке. Полномочия местной УК - исключительно номинативные. И в кризис проблемы стали особенно очевидны. Когда у малого бизнеса рушатся доходы, нужны оперативные корректировки ставок, чтобы сохранить лояльность к ТЦ, не растерять пул арендаторов. Добиться этого оказалось невозможно. При этом, насколько я знаю, перед УК была поставлена задача увеличения доходов коммерческих объектов. И то, что местная УК взяла-таки на себя инициативу и снизила ставки, которые потом не были признаны головной компанией - грубый и непорядочный шаг для сохранения доходов ТЦ". По словам А.Мурзина, с подобными проблемами сталкиваются многие предприниматели. Но в головах сохраняется стереотип, что в Екатеринбурге мало качественных торговых площадей, и частники держатся за свое место до последнего.
Однако ситуация давно изменилась. За последние 5 лет, по данным городского комитета по товарному рынку, общая площадь объектов торговли в столице Урала выросла в 3 с лишним раза и достигла на начало 2010 года почти 1,3 млн квадратных метров. Только в прошлом году в городе появилось 4 новых торговых комплекса на 130 тысяч "квадратов" торговых площадей. Из-за высокой конкуренции на рынке торговой недвижимости по городу прокатилась волна снижения арендных ставок. Большинство арендодателей сделали скидку в 15-25%, однако в некоторых случаях уступки составляли до 75% от первоначальной суммы договора. На сегодняшний день аренда одного кв. метра стоит в Екатеринбурге от 600 рублей.
При этом на рынке сохраняется некоторый районный дисбаланс. В центральных частях города сконцентрировано множество торговых комплексов, что, естественно, повышает конкуренцию между ними, арендодатели более сговорчивы в работе с арендаторами. В других, как в случае с "Парк Хаусом", наоборот, рынок качественных торговых площадей представлен 1-2 объектами, поэтому лояльность собственников и УК ТЦ к небольшим местным розничным компаниям значительно ниже.
Безусловно, для того чтобы оторваться от насиженного места и отстаивать свои интересы перед крупной компанией, малому бизнесу нужны силы и финансовая заинтересованность. Но, пожалуй, самое главное - внутреннее желание индивидуальных предпринимателей изменить отношение к себе.

/"УралИнформБюро"/
<< предыдущая статья     оглавление     следующая статья >>