Паевой фонд:
для тех, кто любит копить
Паевые фонды недвижимости - достаточно молодые. Из 69 фондов, относящихся к фондам недвижимости, только 6 существуют около 2 лет и 20 фондов - более года. Остальные ПИФы недвижимости были созданы только в последнее время. Менее трех месяцев существуют четыре паевых ипотечных фонда, которые тоже можно отнести к фондам недвижимости.
Паевые ипотечные фонды
В состав активов паевых ипотечных фондов могут входить:
- государственные ценные бумаги РФ и субъектов Федерации;
- денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров или договоров займа и права залогодержателя по договорам об ипотеке;
- закладные, удостоверяющие денежные требования из кредитных договоров займа и права залогодержателя по договорам об ипотеке;
- денежные требования по обязательствам из кредитных договоров или договоров займа, по которым кредиты или займы предоставлены для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенным в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости";
- ипотечные ценные бумаги;
- объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом ипотеки, обеспечивающей исполнение обязательств;
- имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Денежные требования по обязательствам, обеспеченным ипотекой земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир, могут входить с состав активов ипотечного фонда, с учетом Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Не могут входить в состав активов ипотечных фондов денежные требования по обязательствам, обеспеченным последующей ипотекой.
Не менее 65% стоимости активов должны составлять сумму требований по кредитным договорам или договорам займа и стоимость закладных и ипотечных ценных бумаг. Сумма требований по кредитным договорам или договорам займа, по которым кредиты представляются для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, может составлять не более 30% стоимости активов. Не более 30% стоимости активов фонда может составлять сумма требований по обязательствам, обеспеченным залогом объектов незавершенного строительства.
Управляющие компании должны выполнять эти требования при формировании активов, входящих в активы фондов недвижимости и ипотечных фондов. В Правилах паевых инвестиционных фондов этих категорий управляющая компания более подробно описывает, какое имущество может присутствовать в активах фонда. Прежде чем присоединиться к договору доверительного управления, следует более внимательно изучить Правила фонда, особенно раздел, посвященный инвестиционной декларации фонда. Необходимо отметить, что, как правило, в Правилах большей части фондов перечислены приблизительно одни и те же объекты инвестирования. Только после того, как управляющая компания окончательно сформирует активы фонда, вы можете оценить, насколько вы не ошиблись, выбрав именно этот фонд и эту управляющую компанию. По нормативным документам ФСФР управляющие компании могут приводить состав активов фондов недвижимости к предъявленным требованиям Положения о составе и структуре активов фондов в течение двух лет.
В то время, когда управляющая компания заключает договора на недвижимое имущество и имущественные права, денежные средства фонда находятся на банковских счетах. Это создает дополнительный риск инвестиций в этот тип фондов, связанный с надежностью банка. Активы фондов акций, облигаций и смешанных инвестиций можно сформировать достаточно быстро, приобретя ценные бумаги. На банковских счетах таких фондов находятся минимальные денежные средства, необходимые для расчета с пайщиками. Фонды недвижимости формируются продолжительное время, за которое может произойти банкротство банка. Так, управляющая компания "Топкапитал" была вынуждена ликвидироваться после того, как Центральный Банк отозвал лицензию у банка "Олимпийский", на счетах которого находились средства фондов. Заключая договор, обратите особое внимание, в каком банке находятся счета фонда.
Паевые фонды недвижимости рассчитаны на крупных инвесторов, в основном юридических лиц. На стадии размещения паев минимальная сумма инвестирования у половины фондов превышает 1 млн рублей. Максимальная сумма первичного взноса была у фонда "Первый семейный фонд" и составляла 240 млн рублей. Другая половина фондов вполне доступна физическим лицам. При первичном размещении минимальная сумма инвестирования составляла от 3000 до 500000 рублей. Если при первичном размещении паев сумма инвестирования недоступна физическим лицам, то паи можно купить на Московской межбанковской валютной бирже. На сегодняшний день в листинг ММВБ вошли 76 паевых фондов, из них 14 - фонды недвижимости и ипотечные фонды. Приобретая паи у управляющей компании, вы покупаете паи на инвестируемую сумму. Количество паев в этом случае может составлять дробное число. На бирже вы покупаете пай по той котировке, которая сложилась на день осуществления сделки. Покупатель может купить один пай или целый пакет, состоящий из нескольких паев одного фонда. При таком способе приобретения ценной бумаги инвестор не выплачивает надбавку управляющей компании. Его расходы составляют лишь комиссионное вознаграждение брокеру. Стоимость пая, как правило, не ниже стоимости при первичном размещении паев, которая может составлять от 1 млн рублей до 1000 рублей (стоимость пая не совпадает с минимальной суммой инвестирования при первичном размещении паев). Стоимость пая при первичном размещении паев можно найти в Правилах фонда. Операции на ММВБ по паям пока не самые популярные. Котировки паев не совпадают со стоимостью пая, рассчитанной управляющей компанией. На бирже можно купить и продать паи по более высокой или более низкой цене, чем у управляющей компании. Может быть, со временем, когда приобретение ценных бумаг ПИФов на биржах будет обычной инвестиционной операцией, стоимость пая на бирже и у управляющей компании будут приблизительно равны.
Татьяна КОШЕЛЕВА,
директор Центра делового
консультирования
и независимых экспертиз.
(Окончание следует)