После того, как фонд сформирован, управляющая компания приобретет активы. Каждый квартал компании отчитываются перед ФСФР. Большинство компаний размещает эти отчеты на сайтах. Компании обязаны предоставить справку о стоимости активов, где перечислено все имущество, которое входит в актив фонда, и доли этого имущества - в структуре активов. Инвестору, выбирающему фонды недвижимости и ипотечные фонды, следует со всей внимательностью отнестись к этому документу. В этой справке можно найти информацию:
- в каком банке находятся денежные средства и вклады фонда;
- какое количество облигаций и акций приобретено управляющей компаний, насколько надежны эмитенты этих ценных бумаг, какую долю ценные бумаги составляют в общем объеме активов;
- какие средства вложены в недвижимость и какими договорами подтверждены права на это имущество.
Паевые инвестиционные фонды недвижимости позволяют управляющим компаниям получать доход за счет продажи завершенного строительства, проведения ремонта и реконструкции заданий с последующей продажей этой недвижимости или сдачи ее в аренду, от аренды недвижимого имущества и земельных участков. В справке о стоимости активов можно найти информацию, где находится недвижимое имущество, является оно жилым фондом или относится к промышленным объектам. Так, например, на балансе фонда "РЕГИОНГАЗФИНАНС - третий фонд недвижимости" находятся сооружения газопровода. Паевые фонды недвижимости вкладывают средства в недвижимое имущество, находящееся в различных регионах России. Купив паи московских, петербургских или других региональных управляющих компаний, вы приобретаете права на недвижимость, находящуюся в этих регионах. Если в районе не наступило насыщение рынка недвижимости, и доходы населения растут, стоит присмотреться к фондам управляющих компаний этого региона. Когда увеличатся объемы торгов на ММВБ ценными бумагами паевых фондов, у инвесторов появится возможность гибкого реагирования на изменения рынка недвижимости по всей стране. Проживая в Москве, можно будет купить кусочек недвижимости в каком-нибудь сибирском городе.
Паевые фонды недвижимости и ипотечные фонды не позволяют приобретать недвижимость в личное пользование. Управляющая компания при погашении паев возвращает инвестору денежную компенсацию. Паевые фонды освобождают инвестора от принятия рискованных решений по покупке строящихся объектов. Вы можете купить паи фондов недвижимости, которые являются ценными бумагами, и использовать их как залог. В этом случае доход по паевым фондам будет компенсировать проценты по кредитам.
Пока говорить о высокой доходности паевых фондов недвижимости и ипотечных фондов не приходится. Это связано: во-первых, с молодостью фондов, во-вторых, с неравномерностью возникновения прибыли. Прежде, чем произойдет крупная сделка, объект недвижимости должен быть построен, сдан и продан. Из 25 закрытых паевых фондов недвижимости, просуществовавших более года на рынке, только 8 принесли пайщикам доход свыше 30%. Паи фонда "НЕВО-ИНВЕСТ" за год выросли на 537%, фонда "Перспектива - Инвест" - на 127%, фонд "Попечитель" - на 1960%. Насколько можно верить этим цифрам, трудно сказать. Нужно помнить, что только в конце прошлого года ФСФР разработала критерии оценки стоимости паев на основе федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" с учетом изменений в федеральных законах "Об ипотеке (залоге недвижимости) и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Когда паевые фонды недвижимости наберут в свой портфель большое количество объектов недвижимости, можно будет ожидать, что в год стоимость паев этих фондов будет расти не менее чем на 25% в год. В отличие от открытых и интервальных паевых фондов, стоимость которых постоянно меняется, стоимость паев фондов недвижимости и ипотечных фондов будет постоянно расти, что особенно ценится консервативными инвесторами. Необходимо отметить, что кризисы на рынке недвижимости случаются гораздо реже, чем на рынке ценных бумаг. Кроме доходов от изменения стоимости пая пайщики закрытых паевых фондов имеют право на получение ежегодного дохода от управления активами фонда, если это право отражено в Правилах фонда. Будем надеяться, что через год на вторичном рынке появится большое предложение паевых фонды недвижимости и ипотечных фондов.
Более полную информацию о других типах паевых фондах и об ОФБУ вы можете найти на сайте www.cbcie.ru.
P.S. Российский фондовый рынок, который испытал в начале марта падение, вновь демонстрирует высокие темпы роста. Стоимость наших ценных бумаг зависит от стоимости энергоносителей и металлов на мировых рынках, а мировые рынки нефти находятся в нервозном состоянии в связи с иранской ядерной программой. Индекс РТС достиг 1633 пунктов. Большое влияние на стоимость акций оказывает также излишняя денежная масса, которая возникла в результате высокой стоимости на нефть, во-первых, и, во-вторых, падения стоимости доллара по отношению к мировым валютам. Укрепление рубля на внутреннем рынке России приводит к тому, что предприятия и население переводят свои долларовые активы в рублевые. Часть излишней денежной массы надувает "пузырь" на фондовом рынке. После мартовского падения стоимости паев фондов, в портфель которых входят акции российских компаний, убытки были отыграны. Сейчас эти фонды приносят пайщикам прибыль. Те, кого не испугался падения и не вывел средства из паевых фондов, только за последний месяц получили прибыль до 14%. Наиболее удачные фонды с начала года принесли пайщикам доходы: фонды акций - до 44%, индексные фонды - до 42%, фонды смешанных инвестиций - до 34%, фонды облигаций - до 12%. Управляющие компании понимают, что такое повышение фондового рынка не может продолжаться долго. К тому же впереди у нас череда праздником и летние отпуска. На это время активность игроков утихает. Поэтому все чаще управляющие сообщают, что они перекладывают средства из акций в облигации. При такой нервозной ситуации, которая складывается на мировых финансовых рынках, трудно предугадать поведение российского фондового рынка, стоимость акций которого зависит от стоимости нефти и ценных металлов. Более полная информация по паевым инвестиционным фондам будет представлена в мае.
Татьяна КОШЕЛЕВА,
директор Центра делового
консультирования
и независимых экспертиз.