Торговых площадей в составе жилых комплексов становится все больше. “Перекресток” уже создал под этот тип недвижимости мини-формат, другие сети задумались. Ставки здесь настолько заманчивы, что арендаторы закрывают глаза на технические недостатки таких помещений. В результате жильцы имеют под рукой магазины, а ритейлеры держат руку на жильцах.
Стилобатные помещения занимают не более двух этажей в жилом комплексе. В элитных домах их не сдают в аренду — это не интересно ни самим торговым операторам, ни жильцам. Такие дома обычно небольшие по площади, и работать только для их жильцов не будет ни один оператор, а посторонних людей на элитную территорию не пускают. Зато в домах эконом- и бизнес-класса стилобаты сдают в аренду тысячами квадратных метров. По мнению Сергея Блохина, ведущего консультанта отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “МиэльНедвижимость”, более удобны и востребованы стилобатные помещения в домах индивидуального проектирования. “На типовых объектах эконом-класса нижние площади, как правило, повторяют конфигурацию квартир, и это не позволяет арендаторам эффективно использовать квадратные метры”, — объясняет он. Стилобаты в домах, построенных по индивидуальному проекту, более приспособлены для торговли, хотя тоже не идеальны.
Неконструктивное предложение
Привлекательность стилобатных помещений для аренды под торговлю неоднозначна. Главное достоинство аренды здесь заключается в том, что сетям не надо проводить маркетинговых исследований — портрет потребителя буквально бросается в глаза. По мнению Сергея Лобкарева, руководителя направления коммерческой недвижимости компании “МИАН-Агентство недвижимости”, “арендаторы стилобатных помещений заранее знают набор их предпочтений, покупательную способность и готовы к их обслуживанию”. Торговый оператор получает доступ к серд цам и кошелькам достаточно большого количества людей, проживающих в данном комплексе и не только. Имея в своем ассортименте значительный диапазон услуг, стилобатные помещения становятся своеобразным “магнитом” и для жителей ближайших домов и микрорайонов. Однако в любой бочке меда есть ложка дегтя. Главным недостатком таких помещений является их специфическая планировка. Например, в группе компаний “Пятерочка” считают, что по многим показателям такие площади неприемлемы для размещения операторов торговли.
Часто застройщики, проектируя дом, заранее не предусматривают “посадку” в стилобат магазинов, в связи с чем планировки получаются неудобными и не готовыми к осуществлению торговли. Стилобатную часть в жилом комплексе “Серебряный бульвар”, расположенном на бульваре Генерала Карбышева, занимает супермаркет “Мини-Перекресток”.
Однако, как рассказал Алексей Рогозин, руководитель дирекции развития московского региона группы компаний “Перекресток”, его компания все же предпочитает отдельно стоящие здания или торговые центры как более приспособленные для торговли. Игорь Кубрин, директор по развитию торговой сети “Вещь!”, основным недостатком торговых площадей в жилых объектах видит большое количество закутков и подсобных помещений. “К сожалению, этим грешат многие дома, застройщики которых не учитывают, что, по современным нормам, на торговый зал должно приходиться 90% общей площади, — говорит он. — Соответственно, операторы торговли изначально находятся в невыгодных условиях, ведь ломать стены и расширять пространство за счет подсобных помещений в жилых домах нельзя”.
Среди других недостатков, связанных с особенностями жилого дома, арендаторы отмечают небольшие и плохо просматриваемые входные группы, невысокие потолки, отсутствие приточно-вытяжной вентиляции и слабые электрические мощности. Дефицит последних ставит в особенно неудобное положение кафе и рестораны.
Издержки общежития
Другим недостатком размещения в составе жилых комплексов арендаторы считают свое бесправие перед жильцами. Если сначала последние только рады появлению продуктового супермаркета или кофейни в их доме, то в процессе совместного существования могут возникнуть конфликты — либо молодежи много в кафе приходит, либо коробки не вовремя вывозят, либо рекламный щит вид из окна портит. А поскольку управлением торговыми площадями занимается эксплуатирующая компания дома, чаще всего сам застройщик, интересы жильцов всегда будут иметь первостепенное значение. Алексей Рогозин, имеющий опыт работы в стилобатах, жалуется и на большое количество ограничений со стороны контролирующих органов, в первую очередь СЭС и пожарного надзора.
Интересно,что и сами застройщики иногда не заинтересованы в размещении в жилых комплексах крупных торговых точек. По словам Вячеслава Тимербулатова, вице-президента группы компаний “Конти”, если магазин, расположенный в жилом комплексе, будет посещать большое количество людей “с улицы”, условия проживания ухудшатся. Поэтому на объектах этого застройщика в аренду обычно сдаются небольшие секции — около 200-300 кв. м. Это еще раз подтверждает, что интересы торгового оператора и девелопера часто противоположны.
Впрочем, все перечисленные недостатки являются платой за истинное удовольствие — приближенное положение к своему покупателю. Поэтому продуктовые сети, предприятия услуг и кафе закрывают глаза на “мелкие неприятности”.
Магазин по-домашнему
Стилобатные помещения арендуют операторы из самых различных областей ритейла — от супермаркетов и аптек до косметических бутиков и операторов сотовой связи. Например, это самые привлекательные помещения для аптечной сети “Старый Лекарь”, особенно те из них, которые находятся в непосредственной близости от метро. Представители сетей “Пятерочка”, “Вещь!” и Ile de Beaute признались, что они присматриваются к таким помещениям, но пока не арендуют их. Однако консультанты считают, что все трое не являются целевыми арендаторами помещений в жилых комплексах. “Пятерочка” ориентирована на покупателей с доходами ниже среднего, которые не приобретают квартиры в домах бизнес-класса. Ассортимент магазина одежды “Вещь!” и дистрибьютора косметики и парфюмерии Ile de Beaute составляют не товары повседневного спроса — за такой продукцией покупатель поедет в торговый центр. Помещения в стилобатной части жилого комплекса подойдут для торговли продуктами, лекарствами и разного рода бытовыми услугами, необходимыми каждый день. Концерн “Крост” рассматривает сейчас возможность разместить в своем комплексе на проспекте Маршала Жукова одну из крупнейших страховых компаний. Предполагается, что пункт ее продаж займет площадь около 2500 кв. м. Однако в большинстве случаев химчисткам и стоматологическим клиникам нужны небольшие помещения, что вполне отвечает интересам застройщиков.
Размещение в жилом комплексе выгодно еще для одной группы арендаторов — операторов досуга и развлечений. Фитнес-центры, боулинги и кинотеатры заинтересованы в аренде помещений в крупных жилых комплексах общей площадью от 100 000 кв. м. Рестораны, кафе и кофейни с радостью “садятся” в дома поменьше.
Из первых рук
Арендодателем стилобата в большинстве случаев является застройщик, который в дальнейшем занимается и эксплуатацией всего комплекса. Концерн “Крост” предлагает сейчас в аренду торговые площади в жилом квартале “Велтон Парк” (2300 кв. м), в комплексах “Олимпия” (3500 кв. м), “Юнион Парк” (1500 кв. м) и “Капитан” (1000 кв. м). В ближайшем будущем у него появятся новые комплексы на проспекте Мира, в которых арендаторам предложат помещения площадью 3000 и 12 500 кв. м.
Активно продвигает это направление и группа компаний “Конти”. В прошлом году она ввела в эксплуатацию 2500 кв. м коммерческих площадей в жилом комплексе “Покровский берег”, которые расположены на его цокольном и первом этажах. В этом году “Конти” собирается предложить арендаторам помещения общей площадью около 12 000 кв. м в комплексе “Эдельвейс”, из которых около 4000 кв. м расположены в стилобатной части.
Чаще всего стилобаты жилых домов сдаются в аренду. “Мы принципиально не продаем коммерческие площади в наших жилых комплексах”, — говорит Владимир Черняков, руководитель управления коммерческой недвижимости концерна “Крост”. Предложение о продаже можно встретить разве что от компании “ДОН-Строй”, которая, правда, полгода назад объявила и о привлечении арендаторов, и холдинга “Капитал Груп”. “Помещения на первых нежилых этажах комплексов, которые мы строим, в аренду не сдаются, а только продаются”, — подтверждает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга “Капитал Груп”. Однако сбрасывать со счетов подобные торговые площади не стоит. Их активно выкупают и сдают в аренду частные инвесторы.
Доступное жилье
Общая доля предложений стилобатов на рынке аренды коммерческой недвижимости сегодня составляет около 10%. Такие помещения встречаются в Москве повсеместно — от центра до спальных районов. Ставки на них формируются исходя из общих рыночных показателей: местоположения объекта, линии домов, технических характеристик, качества ремонта и т.д. Средняя стоимость аренды составляет $500-700 за кв. м в год, однако этот показатель может колебаться в зависимости от района. По словам Сергея Блохина, в Центральном административном округе цены достигают $1500 за “квадрат”, а на окраинах они составляют $400-450. “Цена зависит от объекта, — говорит Игорь Можайский, директор по развитию сети магазинов Ile de Beaute. — Если стилобат расположен в престижном комплексе на Кутузовском или Ленинском проспекте, а его фасад обращен на оживленную улицу — ставки будут высокими. А если в аренду предлагается замкнутое пространство без выхода на проездную улицу, цены, конечно, будут максимально низкими”.
Принципиально важными здесь являются и технические характеристики помещений. Например, в жилых комплексах группы компаний “Конти” площади обычно сдаются по ставке от $400 за кв. м. Однако если они не имеют окон, то стоят чуть дешевле — от $350 за кв. м в год.
Очевидно, что ставки в жилых комплексах ниже, чем в торговых центрах или в отдельно стоящих помещениях на оживленных улицах. Так, в комплексе “Золотые ключи-2”, расположенном в районе Кутузовского проспекта, помещения сдаются по $600 за кв. м в год, в то время как аренда площадей в торговом центре “Смоленский пассаж” стоит в среднем $1200 за кв. м. Впрочем, как отмечает Владимир Черняков, сравнение в данном случае не совсем уместно, поскольку в торговом центре у “якорных” арендаторов ставка может быть и $300- 400, а у бутиков — все $2500.
Существует еще один нюанс: чем раньше арендатор возьмет помещение у застройщика, тем выгоднее будут условия. Скажем, концерн “Крост” на стадии сдачи дома госкомиссии предлагает коммерческие площади по $450-650 за кв. м, а стоимость аренды в уже действующих комплексах у него выше.
Все как у людей
Длительность договора аренды такого помещения может быть самой разной. Большинство крупных застройщиков применяют стандартные для рынка сроки: 3, 5 и 7 лет. Между тем, группа компаний “Конти” чаще всего заключает контракт сроком на 11 месяцев, поскольку в данном случае нет необходимости регистрировать сделку.
Степень отделки помещений зависит от политики застройщика. Например, в комплексе “Золотые ключи-2” торговые площади сдаются с чистовой отделкой: стены покрашены, пол и потолок готовы, электрика и коммуникации проведены. Внутреннюю планировку и разводку розеток арендатор делает своими силами или с помощью застройщика за дополнительную плату. А вот в домах группы компаний “Конти” помещения, как правило, предлагаются в аренду без отделки, с условной планировкой и подведенными коммуникациями. Если есть необходимость, компания-застройщик осуществляет чистовую отделку. Несколько другой подход демонстрирует концерн “Крост”. Всю инженерию и отделку в его стилобатах обычно делает сам арендатор, коммуникации подведены только на этажи. В случае, когда площади требуют дополнительных вложений, стороны договариваются о сумме и способах компенсации отделки и оснащения. Это может быть снижение арендной ставки на $50-100 за кв. м или так называемые “арендные каникулы”, когда сумма за улучшения компенсируется единовременно.
Коммунальные платежи часто входят в стоимость аренды, за исключением оплаты электроэнергии, телефонов и Интернета. В большинстве случаев стилобаты оснащены гостевыми парковками. Однако, как отмечает Сергей Блохин, они удовлетворяют потребности арендаторов лишь на 50-60%. Застройщик предоставляет арендаторам услуги по эксплуатации и круглосуточной охране помещений.
Установку рекламных вывесок и растяжек на фасаде дома и прилегающих территориях арендатор обсуждает с эксплуатирующей организацией дома, чаще всего — с самим застройщиком. У каждого застройщика существуют индивидуальные нормы для рекламы арендаторов — вплоть до того, что вывески не должны размещаться на уровне жилых этажей, а подсветке не следует бить в окна. Сбор разнообразных согласований — достаточно длительный процесс, однако при желании решить можно все. Главное — чтобы не было противостояния со стороны жильцов, ведь закон — на их стороне.
Справка:
Стилобат — нижняя наземная часть здания, отличающиеся по конфигурации от его верхней части. Через него проходят несущие конструкции и коммуникации. Если стилобатная часть используется под коммерческую деятельность, колонны и коммуникации собираются в компактные блоки, для того, чтобы не загромождать пространство стилобата.
/Журнал Building Commercial, 20.06.06/